Fachwerkhaus Kauf - in den 80er saniert

[wolle_soest]

Hallo,

ich bin der Christoph und überlege seit kurzem mir ein Fachwerkhaus zu kaufen.
Leider bin ich mir bei der ganzen Aktion etwas unsicher und weiß nicht so ganz was man bei einem Fachwerkhaus zu beachten hat und was man einkalkulieren sollte.

Das anvisierte Objekt steht in Innenstadtlage und hat ca. 170m² Wohnfläche auf 3 Stockwerke aufgeteilt.
Es wurde Mitte der 80er kernsaniert dabei wurde der Kriechkeller "Geopfert" um die Deckenhöhe im Erdgeschoß zu erhöhen.
Soweit scheint das Haus in einem guten zustand zu sein und es scheint auch trocken zu sein, also keine feuchte Raumluft, obwohl das haus unbewohnt ist.

Da aber etwa 2020 ein Wasserschaden im Erdgeschoss erstanden ist (Wasser ist ins Wohnzimmer gelaufen) ist der Boden nicht mehr so schön und ich denke abgesagt. Siehe (Bild).
Um das abzustellen wurde eine Pumpe (draußen) eingebaut um das "Grundwasser" bei starkem regen abzupumpen und seit dem ist auch wohl nichts passiert.

Nichtsdestotrotz bin ich mir noch unsicher bei dem Umbaumaßnahmen und auf was ich achten muss, mir ist aufgefallen das von außen der putz an den Holzbanken abfällt.
Weiterhin blättert die Farbe an den Außenbalken ab und dort wurde wohl um die risse zu sanieren / füllen Lehm genommen welches aus rausbröselt ist das wohl schlimm ? und was müsste man denn machen?
Meine Idee wäre die Balken von der Farbe zu befreien mit trockeneisstrahlen und dann neu zu versiegeln, oder ist das der falsche Ansatz?

Weiterhin habe ich gelesen das man bis zu 3000/m² für die Sanierung eines Fachwerkhauses einkalkulieren kann, was wäre denn einzuplanen wenn die Substanz gut ist und man "nur" denn Innenausbau wie Dämmung / Fußböden / Türzargen / Bad erneuern müsste einzuplanen?

Danke und schöne Grüße,
Wolle

 

[HausSchmitt]

So, Glaskugelmodus an:
Wenn das Haus ausgebaut ist, sieht man halt fast nix, wo es Probleme geben kann. Das Fachwerk scheint ja nach den Bildern zu urteilen schon instandgesetzt zu sein. Beim Boden ist halt die Frage, was gemacht wurde und warum der abgesackt ist. Wenn du dort Hohlstellen unter dem Boden hast, die ausgespült worden sind, kannst du ggf. den Hohlraum durch Bohrungen "auffüllen", kann man aber so jetzt nicht sagen. Die genannten 3.000 Euro/m² ist halt eine komplette Kernsanierung. Der Rest ist halt je nach "Anforderungen" des Bauherren. Immer Bedenken: hat man einmal angefangen, kommen immer mehr Punkte hinzu, die einem auffallen und dann noch geändert werden sollen... Und halt die Frage, ob man es selbst macht oder Firmen beauftragt. Ist halt auch in Kostenfaktor.
Das Wichtigste bei den Häusern ist, dass die Schwelle in Ordnung ist, da dort die größte Feuchtebelastung anfällt. Die Balken weiter oben sind eher unkritisch, solange dort kein Wasser reinläuft. Die Sache mit der Pumpe wäre auch mal zu klären, denn wenn das Haus "Pumpenabhängig" ist und die Pumpe ausfällt und dir dadurch die Hütte wegsäuft, hast du ein echtes Problem. Das musst du deshalb wirklich klären, was die macht, oder ob es "nur" der Gürtel zum Hosenträger ist.
Farbe und Putz sind Wartungssachen beim Fachwerk, weil es sich ja bewegt. Wenn das Haus vor 40 Jahren saniert wurde und seitdem nix gemacht wurde, würde ich es mal als "normal" abtun, solange es nur punktuelle Ecke etc. sind. Fachwerk darf auf keine Fall "versiegelt" werden. Sandstrahlen/Trockeneisstrahlen ist OK und dann mit entsprechender diffusionsoffener Farbe (Leinöl etc., siehe hier diverse Beiträge) streichen.

Mehr kann man dazu nicht sagen, wenn man das Haus nicht gesehen hat.

 

[pickartzarchitektur]

Kaufen Sie nicht ohne eine Immobilienkaufberatung durch einen fachwerkerfahrenen Gutachter, am besten einen Architekten. Die Punkte aufzuzählen, auf die bei einem Immobilienkauf, speziell dem Kauf eines Fachwerkhauses, zu achten wäre, würde den Rahmen eines Forumsbeitrags sprengen. Zudem muss das Objekt begangen und besehen werden.

Das "Tieferlegen" des EG ist ein bauantragspflichtiger Vorgang gewesen, für den es vermutlich keine Baugenehmigung geben wird.
Neben der Bewertung der Bausubstanz und des Sanierungs-/Instandsetzungsbedarfs klärt die Immobilienkaufberatung auch solche baurechtlichen Fragen.

Der Wassereinbruch in 2020 kann in der Tieferlegung seine Ursache haben. Wenn drückendes Wasser = hochstehendes Grundwasser oder Schichtenwasser aus dem Gelände (Hanglage) ansteht, sind entsprechende Bauwerksabdichtungen einzubauen, die bei diesem Objekt vermutlich nicht berücksichtigt worden sind. Das es einen Kriechkeller gegeben hat, ist eine früher Reaktion auf diese hydrologischen Verhältnisse. Kriechkeller sind überwiegend nur dort gebaut worden, wo ein hoher Grundwasserspiegel bekannt gewesen ist.

Die € 3000,-/m2 an Sanierungs-/Umbaukosten sind ein sehr grober Anhaltspunkt. Die Verwertbarkeit der sog. "Kernsanierung"spielt dabei eine Rolle. Die tatsächlichen Baukosten ergeben sich erst aus der Bestandsaufnahme und der gewünschten bzw. erforderlichen Umbauplanung im Detail.