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Instandhaltung/Instandsetzung

Baugenehmigungspflicht

18.01.2019, Der Austausch ganzer Fachwerkteile ist eine Instandsetzung, die einen ggf. statisch nicht geringfügigen Eingriff in das Bauwerk bedeutet. Beim Austausch von Schwellbalken muss ggf. auch vorab eine statisch nachgewiesene Abfangung eingerichtet werden. Zudem wird das Bauteil und dessen Gründung (Sockel, Fundament) auch nach den heutigen Anforderungen bemessen werden müssen und das kann eventuell eine erstmalig ausreichende, frostfreie Fundamentierung bedeuten, wenn sich nicht gerade Kellerwände unter der zu erneuernden Fussschwelle befinden. Ich gehe von einer Bauantragspflicht aus, für die Sie einen Architekten benötigen. Oder einen Zimmermann, der bauantragsbefugt ist. Einen dieser beiden Fachleute sollten Sie auf jeden Fall zu einer Beratung hinzuziehen, bevor Sie weitergehende Entscheidungen treffen
07.01.2019, Gerade, wenn Sie erst am Beginn Ihrer Sanierungsarbeiten stehen, sollten Sie eine Bestandsaufnahme des Gebäudes durchführen (lassen), in der auch alle Gebäudeschäden (Wasser, Feuchteschäden, Substanzverlust), der Sanierungsstau und die Rohbaukonstruktion untersucht und bewertet wird. Die Frage nach möglichen und sehr sparsamen Bodenaufbauten, die konstruktiv und bauphysikalisch funtkionieren, kann nur nach örtlicher Besichtigung und Kenntnis der baukonstruktiven Zusammenhänge entschieden werden. Wenn ein Problem mit (wiederkehrender) Dauerfeuchte oder eindringendem Wasser besteht, muss dafür erst die Quelle ermittelt werden, bevor über Schutzmaßnahmen und zu verwendende Materialien entschieden werden kann. Prinzipiell kann bei geringer Aufbauhöhe mit mineralischen Ausgleichsmassen und zur Abdichtung mit mineralischer Dichtschlämme gearbeitet werden..

Entwurf und Sanierungskonzept

Dämmung Bruchsteingebäude

21.12.2018, Ich glaube, die Frage des passenden Dämmmaterials ist anbhängig vom Gesamtkonzept für Umbau und Umnutzung und kann ohne diese Zusammenhänge nicht wirklich beantwortet werden. Wenn Eigenelstungen geplant sind, muss es auch dafür eine Detailplanung geben, die auf die Fähigkeiten und Kenntnisse der Ausführenden abgestimmt ist. Der Beschreibung entnehme ich, das es noch kein Konzept für den Umbau gibt. Aus Erfahrung weiß ich um die bau- und planungsrechtlichen und auch die konstruktiven "Knackpunkte", die mit einem solchen Projekt verbunden sein können. Vor 2 Wochen habe ich in einer ähnlichen Situation zum gleichen Thema in Bad Münstereifel-Mahlberg beraten (Umnutzung einer Scheune zu Wohnzwecken). Auch hier: fehlende Fundamentierung, mein Vorschlag der separaten Gründsung für den Ausbau (Haus im Haus), grenzständige Bebauung, Fragen des Brandschutzes, FRage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens etc. Diese Punkte müssen im Vorentwurf gelöst werden. Später, im Entwurf bzw. in der Detailplanung wird dann z.B. das passende Dämmmaterial ausgesucht. In Mutscheid habe ich beide Dämmmaterialien alternativ vorgeschlagen, auch aus Kostengründen. Entschieden ist noch nichts. Ich würde alternativ bei Ihnen auch eine Aussendämmung in Erwägung ziehen, wenn kein Denkmalschutz besteht. Sie hätten dann den Vorteil, die Bruchsteinwände innen steinsichtig bestehen zu lassen. Oder auch eventuell ein Mischkonzept aus beiden Dämmarten zu realisieren. Zu bevorzugen ist immer die Aussendämmung - auf der kalten Seite des Bauwerks. Die Innendämmung ist prinzipiell komplizierter, auch bauphysiklaisch. Wo steht denn Ihre Scheune ?

Dämmung Bruchsteinwände

Dämmung Bruchsteingebäude

20.12.2018, Für einen mineralischen Untergrund würde ich immer zuerst auch eine mineralische Dämmung wählen, z.B. Calcium-Silikat-Platten (KalSi-Platten), Porenbeton (Ytong Munltipor), Perlite/vulkanisches Blähgestein (Knauf TecTem oder als gefüllter Vormauerziegel (Poroton), Schaumglas (Foamglas) etc. Es sind aber auch organische Innendämmplatten möglich z.b. mit Holzfaserplatten (Steico/Pavadentro/Unger UdinReco-System). Entscheidend für die Auswahl des Dämmstoffes ist primär die Einbausitaution (trockenes Mauerwerk), dann die erzielte Dämmwirkung z.B. für KfW-geförderte Maßnahmen, dann die Kosten, die Art der Verarbeitung und der Untergrundvorbereitung. Alle Innendämmsysteme müssen hohlraumfrei, diffusionsoffen und kapillaraktiv wirksam auf die Wand gebracht werden. EIne Rücktrocknung des Kondensats muss möglich sein. Dampfbremsende/dampfsperrende Materialien (Folien, EPS, XPS) sind eher zu vermeiden oder müssen 100% dicht verarbeitet werden, was im (historischen) Bestand kaum möglich ist. Ggf. ist auch ein rechnerischen Nachweis der bauphysikalischen Schadensfreiheit zu führen (hygrothermische Simulationsberechnung) Ich verwende bei einem aktuellen Bauvorhaben (Alte Dorfschule Mutscheid, Bruchsteingebäude mit Denkmalschutz) KalSi-PLatten und Holzfaserplatten. Nebenfrage : Ist für den Umbau der Scheune eine ausreichende Fundamentierung nachgewiesen ?

Stärke Grenzmauer

Reihenhaus Grenzmauern

27.10.2018, Von einer Fensteröffnung innen und aussen bis zur Mauer messen bzw. bis zur Grundstücksgrenze, sofern diese bekannt und vor Ort deutlich markiert ist. Eine Grebäudetrennwand muss mindestens 24cm stark sein. Ggf. muss auch beim Nachbarn gemessen werden. Ob es sich dann um ein 24er Massivmauerwerk handelt oder um 2x 11,5er Mauerwerksschalen mit Schalfuge oder ggf. auch mit Luftraum kann man nur durch eine Wandöffnung und Entnahme von 1-2 Mauerziegeln auf Ihrer Seite z.B. im Keller herausfinden. Es sind auch ggf.unorthodoxe Sonderkonstruktionen zu finden, die beim Bau vor Ort improvisiert wurden. Der Regelfall ist eben nur der Regelfall.

Vormauerung

Fachwerkfassade mit Mauerwerk verkleidet

25.10.2018, Solche Konstruktionen sind nicht unüblich und selten fachkundig ausgeführt worden. Risse in der Vormauerung können auf unzureichende Fundamentierung hindeuten und auch auf einen fehlenden Verbund mit der eigentlichen, tragenden Wand durch Mauerwerksanker. Auch ist die Frage, welche Art von Dämmmaterial wie verarbeitet worden ist nicht uninteressant. Nicht jede Dämmung ist fachwerktauglich. Auch sollte man die Innenseite der Fachwerkwände prüfen, ob dort ggf. auch noch mit selbstgebastelten Innendämmungen gearbeitet worden ist. Ich rate auf jeden Fall bei anhaltendendem Interesse für dieses Objekt vor einer Kaufentscheidung zu einer Immobilienkaufberatung durch einen Architekten/Bauingenieur. In einem Ortstermin von 2-3 Std. Dauer können wesentliche Aussagen zum Erhaltungszustand, den Sanierungskosten, Umbaumöglichkeiten und der baurechtlichen Situation getroffen werden. Weitere Informationen dazu finden Sie z.B. auf meiner Internetseite unter http://pickartzarchitektur.de/beraten/immobilien-kaufberatung-hauskaufberatung/
21.10.2018, Wenn der Wert der Immobilie bei 0,00 liegt, ist es i.d.R. abrissreif. Die Instandsetzung eines solchen Objektes kommt deutlich teurer bis sehr viel teurer als der Neubau eines vergleichbar großen Gebäudes. Bei Gebäuden mit schlechter Bausubstanz können die Sanierungskosten inkl. der Baunebenkosten (Honorare, Gebühren, Finanzierungskostenetc.) i. M. bei ca. € 3.500/m2 NNF (Nettonutzfläche) liegen. Das wären bei Ihnen dann € 875.000 ohne Puffer für wirklich unvorhergesehenes. Mit € 400.000 werden Sie keinesfalls auskommen. Da wird auch kein schönrechnen helfen.

Bauberatung / Kaufberatung

Gutachten durch Bausachverständigen, mit Investitionsschätzung

02.10.2018, Prinzipiell kann ich Ihnen die gewünschten Leistungen anbieten. Ich berate zum Kauf und zur Sanierung insbesondere auch von historischen/denkmalgeschützten Immobilien. Ausführliche Informationen dazu finden Sie auf meiner Internetseite z.B. unter: - Immobilienkaufberatung : http://pickartzarchitektur.de/beraten/immobilien-kaufberatung-hauskaufberatung/ - Sanierungskonzept : http://pickartzarchitektur.de/sanieren-umbau-umnutzung-modernisierung-energieberatung/umbau-umnutzung-modernisierung/ Wir können dazu auch gerne einmal telefonieren. Von der Entfernung käme ein Ortstermin in Frage.

Architektenhonorar

Angemessenheit des Architekten-Honorars.

06.06.2018, Damit ein Stein bewegt werden kann, ist eine genehmigungsfähige Planung notwendig. Dafür wird der Architekt bezahlt. Als anrechenbare Kosten des BV nach der HOAI werden in der Kostenrechnung des Architekten die Einheitspreise (EP) angesetzt, die er jährlich aktualisiert als statistische Kostenkennwerte vom BKI (Baukosteninformationsdienst der Architektenkammern) erhält. Der Architekt sollte Ihnen die Honorarberechnung nach der HOAI transparent gestalten. Meine Rechnung für ein derartiges Bauvorhaben (Hofreite, eventuell Denkmalschutz) würde lauten: - Baukosten, brutto : € 400.000 - anrechenbare Baukosten, netto : € 336.000 - Honorarzone : 3 (Wohngebäude - Honorarsatz : mindestens Mittelsatz, eventuell auch 3/4 Satz bei komplexen Zusammenhängen - Umbauzuschlag : 25% (bei Denkmalschutz 28%), bei Bauen im Bestand - beauftragte Leistungsphasen : 1-5 - Nebenkosten: 6% - MwSt. 19% Diese Werte in den online HOAI-Rechner eingegeben : brutto Architektenhonorar € 40.632 + pauschal € 6.000 für verminderte Leistungen der Lph 8 (Bauleitung) = Gesamthonorar € 46.632. Sonderkonditionen, die der Bauherr auf Materia
16.05.2018, Was getan werden muss/soll/darf, hängt von Ihren Absichten, dem Erhaltungszustand des Objektes und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. ABriss und Rigips-Behübschungen sind nur 2 extreme Ansätze. Dazwischen wird es andere Möglichkeiten geben, die sich nach einer Bauaufnahme konzipieren lassen. Für´s erste empfehele ich eine Bauberatung mit Objektbegehung. Bei Interesse können Sie mich gerne kontaktieren, Weitere Informationen zu diesen Themen finden Sie auf meiner Internetseite.