Tipps für Erstbesichtigung + Feuchte Wand


01.09.2014 Gomorrha | Vogelsberg 5 928

Hallo, lese hier schon länger mit, aber jetzt wirds konkret:

Am Sonntag habe ich Kaufbesichtigung für ein Fachwerk-Einhaus mit Scheune (kein Denkmalschutz). Makler sagt, Haus ist renovierungsbedürftig, aber keine Ruine. Bad, Küche, Fenster, Innendämmung etc. zu renovieren ist machbar, was mir Sorgen macht, wäre ein echtes Substanzproblem. Daher hätte ich mal ein paar erste Fragen, um meinen Blick zu schärfen.

- Die Fassade ist wetterseitig mit Platten verkleidet. Wie kann ich feststellen, in welchem Zustand das Fachwerk darunter ist?

- Laut Makler müsste "evtl der ein oder andere Balken erneuert" werden - das kann alles und nichts bedeuten, worauf sollte man achten? Was kostet es denn ganz grobe Hausnummer, a) einen tragenden b) nicht tragenden Balken und Gefach zu erneuern?

- Haus steht auf einem Hochkeller aus Bruchsteinen. Auf einem Vorbau davon (Hühnerstall?), auch aus Bruchsteinen, wurde eine Terrasse/Balkon verlegt. Makler sagt, die wäre zum Haus nicht abgedichtet worden und jetzt wäre die Hauswand nass. Mehr weiss ich auch noch nicht - worauf soll ich achten? Wie teuer kann es kommen, eine feuchte, tragende Bruchsteinwand zu sanieren, braucht man dazu zwingend Elektrotrockner? Läge ich richtig damit, die Ursache durch Gefälle in der Terasse plus Bitumenschicht abzustellen?

- Dach sieht auf Fotos gerade aus, wie sieht man da Probleme (Laserpointer mitnehmen?) Kann man das Dach eines FW-Hauses "konventionell" dämmen, also Steinwolle + Dampfbremse + Rigips? Bei einer Wände-Innendämmung sind Dampfbremsen ja eine schlechte Idee, aber das giltja eher nicht für Dachdämmung?

- Worauf sonst achten? Was mitbringen, zB Feuchtemesser, Laserpointer?

Bin sehr dankbar für ein paar kluge, schnelle Tipps bis Sonntag und bin für einen möglichen zweiten Termin im Vogelsberg für eine Kaufberatung durch einen Experten aufgeschlossen.

Mitbringen:



Eine lange Wasserwaage und eine Bockleiter. Falls die Räume sehr niedrig sind, können 2m eventuell schon zu lang sein. Sie können davon ausgehen, dass bei dem Bau des Hauses alle Wände im Wasser und im Senkel waren. Das heißt: alle Verformungen deuten auf Bauschäden hin.
Verfallsprozesse beginnen beim Fachwerk im Schwellenbereich, beim Dach im Traufbereich. Wenn beim Dach die Firstlinie gerade ist, kann das auch bedeuten, dass der Dachdecker die Latten ordentlich unterlegt hat. Eventuelle Schäden der Konstruktion sind auf diese Weise natürlich nicht behoben. Dann kann man das nur noch von innen sehen, falls der Dachstuhl von innen nicht verkleidet ist.
Entsprechendes gilt für verkleidete Außenwände.
Dämmung: Die Bauphysik gilt für Dach und Wände gleich. Außendämmung ist unproblematischer wie Innendämmung. Es können auch höhere Dämmwerte erreicht werden. Innendämmung mit Schaumplatten, welcher Art auch immer geht gar nicht. Mit Mineralwolle ist es ein Grenzfall. Möglich ist Innendämmung mit Baustoffen, die Feuchtigkeit aufnehmen und abgeben können: Hanf, Holzfaser-, Weichfaserplatten, Cellulosedämmung.
Dachdämmung ist in der Regel immer eine Außendämmung, bei Fachwerkwänden wird oft eine Innendämmung hergestellt. Besonders aufgepasst werden muss in so einem Fall auf die Übergänge von Dach zu Wand.
Bei Außendämmung sollte der Wand/Dachaufbau so sein, dass sich die physikalisch dichteren Materialien auf der warmen( innen) Seite befinden und die Dichte zur kalten Seite abnimmt. Die Dampfbremse hat diesbezüglich eine Steuerungsfunktion.
Bei Innendämmung kommt meines Wissens nach eine Feuchtigkeitsvariable Folie zum Einsatz. Da bin ich mir allerdings noch etwas unsicher. Da sollen mal andere kompetente Forumsmitglieder Ihr Fachwissen dazu preisgeben.
Ralph Schneidewind

Erstbesichtigung



Wenn der Kaufpreis des Objektes nur geringfügig über dem reinen Grundstückswert liegt (Bodenrichtwerte der Region abfragen), das Objekt sich in einem unsanierten Zustand befindet und der Makler bereits den "einen oder anderen Balken ..." erwähnt, der ausgetauscht werden sollte, können Sie von einem im Grunde abrissreifen Haus = Totalsanierung ausgehen. Die Kosten liegen hier erfahrungsgemäß deutlich höher, als ein Neubau vergleichbarer Größe.

Wenn das Fachwerk beidseitig verkleidet ist, ist auf jeden Fall Vorsicht geboten. Neuralgische Punkte wie Schwelle, Eckständer oder Riegel unter den Fensterbrüstungen sollten zumindest einseitig bis zum FW freigelegt werden.

Schlußendlich können Sie als Laie den Gesamtzustand nicht ausreichend bewerten, um den Sanierungsaufwand abschätzen zu können. Die Angaben des MAklers stimmen eher bedenklich, zumal Makler eigentlich nie durch Fachkunde oder Detailkenntnisse glänzen und sich schon gar nicht nachteilig über das Objekt äußern.

Wenn das Objekt nach Ihrer ersten Besichtigung immer noch attraktiv ist, sollten Sie in einem 2. Termin mit einem fachwerkerfahrenen Sachverständigen, einem Architekten/Bauingenieur (kein Handwerker, der gleichzeitig ein "kostenloses" Angebot für die Sanierung abgibt) das Objekt erneut begehen und es in seiner GESAMTHEIT bewerten lassen.

danke


01.09.2014 Gomorrha

Erst mal danke für die guten Tipps, werde also mit Wasserwaage, Leiter und Feuchtemesser anrücken. Hoffe sehr, dass man von innen an das wetterseitig verkleidete FW kommt. Welche Winkel sind noch akzeptabel bei einem alten Haus?

Habe den Bodenrichtwert im Web gefunden, danach wäre das Gebäude mit 45 TEUR bewertet.

Bin für weitere Tipps dankbar! Besonders auch hinsichtlich der feuchten Bruchstein-Wand. Ab welcher Feuchte ist eine Drainagierung unumgänglich, bzw wie feucht sind Erdkellerwände normalerweise? Reicht zur Sanierung eine Trocknung plus Lehm-oder Kalkputz innen, sobald die Ursache aussen/Terrasse abgestellt ist?


02.09.2014 Dirk K.

Hallo,

Die Fassade unter die Platten kann man (solange diese dran sind)nicht beurteilen. Eventuell kannst du stellenweise drunter schauen. (Taschenlampe mitnehmen)
Was man erfragen sollte, aus welchen Material die Platten sind. Womöglich Ethernit (Asbesthaltig) was bei einer Entsorgung in den Kosten zu berücksichtigen ist.
Bei mir am Haus sind noch 2 Seiten mit dem Zeug verkleidet.
Eine Fachfirma würde mich ca. 4.000€ kosten. Selbst abgenommen in "speziellen Entsorgungsbeutel" kostet mich "nur" 300€ (für ca. 70-80m²) + Baugerüst.

Balken kann man austauschen. Der Arbeitsaufwand und die Kosten sind sehr schwankend. Hängt halt viel von der nötigen arbeiten beim abstützen wärend des austauschens ab.
Da solltest du eine Zimmermann aus der Region bitten bei einem Termin mit zu kommen.
Für den ersten Termin nimm mal einen langen dicken Schraubendreher mit. Stoß mal kräftig an verdächtigen stellen rein und prüf mal ob "nur" 1cm Marode ist oder du tief eindringen kannst.
Schau auch mal ob du kleine Löcher von Holzwürmer sehen kannst :-)

Die Wände oberhalb vom Keller sollte die Feuchtigkeit nicht hochkommen.
Ist das der Fall, wäre eine Sanierung (durch eine Fachfirma) teuer. Mir wurden mal Preise von 500 - 1000€ je Meter Wand veranschlagt. Das hängt stark davon ab ob man von außen die Wand ran kommt (Bagger) damit man diese freilegen kann usw. Bestimmte Keller "dürfen" etwas feucht sein, was kein Mangel ist sondern früher so üblich war.
Eine abdichtung wie heute gab es früher so nicht.

Wie sieht es mit der Heizung aus? Öltanks geprüft und in Ordnung? Wie alt sind die Wasserleitungen ?

Die Elektrik und der Sicherungskasten ? Eventuell noch uralte Leitungen (Stoffummantelt, brüchige Stegleitungen) in den Wänden ?

Mal 1-2 Steckdosen abschrauben und schauen was für Kabel sich in den Wänden befindet.

Was man auch mal den Makler fragen sollte.
Kommen weitere Kosten auf euch zu? z.B. Ist geplant die Straße neu zu machen und ihr müsst Anliegergebühren zahlen

Noch einen kleiner Tipp :-)
Klingel mal bei den Nachbarn und frag mal ob denen was über das Haus bekannt ist. Die wissen oft mehr wie ein Makler oder ob allgemein vor Ort Grundwasser sorgen bereitet usw.

Und noch eine allgemeiner Ratschlag / bitte.
Nimm Fachkundige Handwerker (Zimmermann, Heizungsbauer) UND einen Gutachter mit. Du kaufst vermutlich nur ein mal ein Haus.Heizungsbauer, Zimmermann ... lass die mal mal 50-100€ nehmen um die Zeit zu entschädigen... Ein Gutachter kostet auch nicht die Welt.
Sollten die sachlich Mängel aufweisen und begründen, kannst du damit über einen mögliche Kaufpreisreduzierung das locker wieder reinholen.
Die Kosten für einen Gutachter sind verschwindend gering gegenüber einen Mangel der in die (ungeplant) Tausende gehen könnte. Prüfe auch was ihr "wirklich" selber renovien und sanieren könnt. Von Feunden und Verwandten die alle vorher helfen wollen wird am Ende nur die Hälfte vor Ort anzutreffen sein ;-)

Grüße

Hingehen...



...schauen, und wenn 's immer noch gefällt, undedingt einen 2. Termin mit Holzschutzsachverständigenm / Gutachter.

Die Bewertung übersteigt nicht nur Euere Möglichkeiten, sondern auch die des Forums.

Gutes Gelingen wünscht

Thomas