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Außenbereich - Baugenehmigung ohne Zeichnung


10.05.2019 Kevin | Deutschland 11 1684

Guten Morgen

Ich beabsichtige den Kauf eines Hauses im Außenbereich von Brandenburg.

Es liegt eine Baugenehmigung von 1954 für ein Einfamilienhaus zum wohnen vor.

Leider fehlt die Bauzeichnung, sodass die Behörde argumentiert, dass man nicht nachweisen kann, ob das Haus was jetzt dort steht auch wirklich das Haus ist, was damals genehmigt wurde.

Gibt es eine Möglichkeit, dies zu beweisen ?

Falls nicht, welche anderen Möglichkeiten bestehen, eine legale Wohnraumnutzung zu erhalten ?

Hausanalyse


11.05.2019 Pälzer

Von der rechtlichen Seite, habe ich keine Ahnung, die klammere ich aus. Als Anregung, in welche Richtung die Aktivitäten gehen könnten, möchte ich vier Punkte nennen:

1. Vielen Häusern kann man ansehen, in welchem Jahrzehnt der letzten hundert Jahre sie gebaut wurden.

2. Vergleich von Hausdetails mit Häusern der Umgebung mit bekanntem Baujahr.

3. Durch die rasante Entwicklung der Bautechnik sollte es möglich sein, bautechnische Indizien zu finden, die einem Jahrzehnt zugeordnet werden können.

4. Eine dendrochronologische Untersuchung von im Haus verbautem Holz sollte weitere Anhaltspunkte für das Hausalter liefern.

Sehe ich das richtig,



dass Sie die Baugenemigung ohne eine Zeichnung haben?
Dann hat auch die Behörde eine Baugenehmigung dieses Hauses und bestimmt mit einer Zeichnung!
Auf jeder Baugenehmigung ist ein Aktenzeichen vermerkt, also bei der Behörde mal nachfragen.

Grüße, Gerhard

Außenbereich - Baugenehmigung ohne Zeichnung


11.05.2019 Kevin

Das Aktenzeichen haben wir. Auch schon diverse Anfragen bei Landes- und Kreisarchiven gestellt.

Leider alle ohne Erfolg.

Brandenburg und Außenbereich und ehemalige DDR als Bauzeit


11.05.2019 anna

Eine nicht ganz einfache Kombination.
Was sagt denn der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, steht dort Wohngebäude oder Stall oder Gewerbebau ?
Im Brandenburgviewer wurde ja sicher dann schon zuerst nachgesehen...dort kann man eigentlich recht genau sehen, was als welches Bauwerk geführt wird. Detaillierter ist dann ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster beim Amt.
Bei einer Baugenehmigung aus 1954 und einem Eintrag in den Geodaten ist ja schonmal klar, dass es das Haus gibt.
Wir hatten 2004 ein ähnliches Problem, bei uns gab es noch nicht einmal eine schriftliche Um- Baugenehmigung...aber das Haus war als Wohnadresse gelistet, der vorherige dort gemeldete Bewohner erst 6Monate vor dem Verkauf verstorben. Somit ging damals das Bauamt davon aus, dass das Haus zu DDR Zeiten nach den damaligen Baugesetzen erstellt und abgenommen worden war und somit Bestandsschutz hat.
Das Haus bestand in der Größe und Höhe, der gesamten äußeren Form, wie es in den Geodaten vermerkt war, keine erkennbaren Anbauten..was IM Haus ausgebaut war, hat damals niemanden interessiert. Alles was zum Zeitpunkt unserer Bauantragsstellung im Haus war, wurde als Bestand bezeichnet und dementsprechend geschützt.
Sodele...und nun ist eben die Frage, war das Haus durchgehend bewohnt ?
Hauptwohnsitz oder Feriennutzung oder Gewerbe ?
Stand es länger als 2 Jahre leer, bzw. komplett ungenutzt wird es halt schwierig.....da sind sich die Gerichte leider nicht einig....und im Außenbereich verlangt Brandenburg gerne den Rückbau der "Bodenirritation" und Herstellung eines aktuell rechtmäßigen Zustandes..
Eine neue Baugenehmigung im Außenbereich wird derzeit kaum erteilt, ich kann aktuell noch nicht einmal ein Tiny House oder einen Wohnwagen auf meinem Gartenland stellen, da angrenzend an ein Landschaftsschutzgebiet...Nutzungsumwidmungen zu Wohnraum sind auch sehr schwierig durchzusetzen....und ja, es gab schon einige Nutzungsuntersagungen bis hin zum drohenden Abriss....die auch umgesetzt wurden.
Also, Vorsicht und lieber einen rechtssicheren Planer mit ins Boot holen bevor man viel Geld für einen Albtraum ausgibt.

Vielen Dank


11.05.2019 Kevin

Vielen Dank für die Ausführlichen Informationenen.

In den Flurkarten und Katasterkarten wird das Haus als Wohnhaus geführt.

Aussage vom Bauamt: Nur weil es mal vermessen wurde, heißt das nicht, dass es auch damals genehmigt wurde.

Es ist seit 1954 bis heute bewohnt und die Person auch dort gemeldet.

Fehlende Baupläne


12.05.2019 Tilman

Das ist natürlich extrem pingelig von dem Amt. Von unserem Haus gab es weder Pläne noch Baugenehmigung. Vermutlich sind die Papiere irgendwann in einem der Weltkriege verloren gegangen. Das Amt hat uns gegenüber jedoch argumentiert, dass von einem genehmigten Bau ausgegangen werden muss, denn hätte es damals keine Baugenehmigung für das Haus in dieser Form gegeben, wäre es so auch nicht in die Katasterpläne eingezeichnet worden.

In Eurem Fall wird es wohl schwierig. Wenn dem Amt die Katasterpläne nicht als Nachweis reichen, ist auch eine Altersanalyse zwecklos, denn sie würde nichts anderes belegen, als es die Katasterpläne eh schon tun. Nämlich, dass das Haus in seiner jetzigen Form seit jener Zeit besteht.

Es wäre interessant, zu erfahren, ob es überhaupt möglich ist, dass ein Haus mit Genehmigung gebaut und in die Katasterpläne aufgenommen wurde, jedoch nicht dem genehmigten Bauplan entspricht.

Viele Grüße
Tilman Pietzsch

Also


12.05.2019 anna

Das Haus hat eine Baugenehmigung.
Das Haus ist als Wohnhaus im Liegenschaftskataster eingetragen.
Das Haus ist fertiggestellt zu Zeiten der DDR.
Das Haus ist dauerhaft und durchgängig bewohnt.
Mit welchem Argument soll es denn nun plötzlich seinen Bestandsschutz verlieren ???
Das würde ja eigentlich bedeuten, dass jetzt umgehend eine Nutzungsuntersagung an den derzeitigen Bewohner ergehen müsste...weil Schwarzbau...
Da würde ich wirklich schleunigst anwaltliche Hilfe suchen.
Oder wollt ihr umbauen und das Bauamt sagt...nee....es gibt ja keine alten Pläne auf deren Basis wir einen Umbau genehmigen könnten. Das wäre was komplett anderes...dann müsstet ihr eine Bestandszeichnung durch einen zugelassenen Planer erstellen lassen und dieser dann Teil des Bauantrags werden.
Haben wir aktuell, Haus von 1804....da gibbet nix...bis auf ein altes Verzeichnis in dem die Anzahl der Bewohner, die Kubikmeter des verbauten Holzes und der Steine stehen...Zeichnungen hat damals kaum jemand gefertigt.

Nicht umbauen, aber


12.05.2019 Kevin

Wir wollen das Haus selber bewohnen und ein paar energetische Sanierungen machen, also :

Dach Dämmen und Bitumen erneuern, da es an mehrere Stellen reinregnet.

Fenster tauschen, da diese teilweise gerissen sind.

Fassade Dämmen und neu verputzen.

Diese Arbeiten benötigen laut Bauamt auch keine Baugenehmigung, solange es ein Wohnhaus ist und eine Wohnungsnutzung gestattet ist.

Und daran scheitert es, da die Aussage vom Amt ist : Keine Bauzeichnung vorhanden, also kein Beweis, dass das jetzige Haus das damals genehmigte Wohnhaus ist.

Nicht umbauen, aber


12.05.2019 Kevin

Wir wollen das Haus selber bewohnen und ein paar energetische Sanierungen machen, also :

Dach Dämmen und Bitumen erneuern, da es an mehrere Stellen reinregnet.

Fenster tauschen, da diese teilweise gerissen sind.

Fassade Dämmen und neu verputzen.

Diese Arbeiten benötigen laut Bauamt auch keine Baugenehmigung, solange es ein Wohnhaus ist und eine Wohnungsnutzung gestattet ist.

Und daran scheitert es, da die Aussage vom Amt ist : Keine Bauzeichnung vorhanden, also kein Beweis, dass das jetzige Haus das damals genehmigte Wohnhaus ist.

Mit Verlaub


12.05.2019 anna

Das Amt redet wirr...
Wieso sollte es kein Wohnbau sein ?
Es gibt sicher einen Grundsteuerbescheid.
Im Grundbuch steht Gebäude und Hoffläche vermute ich mal
Eine zugeteilte Hausnummer
Einen Auszug aus dem Melderegister
Die Baugenehmigung lautet auf Wohnhaus
Im amtlichen Liegenschaftskataster ist es eingetragen..
Hat der Vorbesitzer ERKENNBAR in großem Stil umgenutzt oder angebaut, das wäre schlicht der einzige Grund der mir einfallen würde, um solch eine Keule auszupacken.
Hegen die den Verdacht, dass der Bestandsschutz durch illegales Bauen erloschen ist?
Wie gesagt...dann müssten sie eine sofortige Nutzungsuntersagung anordnen...
Wenn ihr nur saniert, ist das Bauamt ja eigentlich außen vor...
Was genau will das Amt denn sehen ?
Eine Bauakte müsstet ihr eigentlich im Archiv des Kreises oder der Stadt finden, bzw. da mehr als 30 Jahre her im Hauptarchiv in Potsdam.
Ich würde wirklich mal in die Kosten für einen Baurechtsanwalt investieren...so kommt ihr sonst nicht weiter.
Bei uns im Ort steht übrigens so ein stillgelegter Bau...die Neubesitzer hatten im Außenbereich nach 1989 großzügig und deutlich erkennbar an und umgebaut, ohne eine Genehmigung einzuholen. Da es zu keiner Einigung über einen Rückbau kam, steht das Haus seit 10 Jahren mit Nutzungsuntersagung leer und verfällt... der Bestandsschutz ist erloschen, das Baurecht hinfällig, ein Ersatzbau nicht möglich. Bitter für die Eigentümer, aber eben selbst verschuldet.

Bringschuld


12.05.2019 Klaus & Antje

hat in diesem Fall nicht nur der Käufer sondern auch das Bauamt.
Das Haus wurde bewohnt, es gibt, so denke ich, Nachbarn und / oder auch frühere Bewohner.
In der Nachbarschaft habe ich solch oder ähnliches Problem.
Da wurde ohne Genehmigung angebaut und die 1/3 2/3 Regel gebrochen und es muss abgebrohen werden. Aber wenn das bei ein normales Wohnhaus ist, dann sollen die "Beamten" dir schriftlich geben was wo fehlt und dann eben den Beweis antreten, dass das Haus ein Wohnhaus ist.

Klaus