Innenverkleidung Fachwerk

[OfficalRock]

Guten Tag Zusammen,

kurz zu mir und zum Projekt - ich bin 24 Jahre alt und habe zumindest handwerkliches Geschick.
Jetzt steht mir die Entscheidung aller Entscheidungen gegenüber.
Ich habe die Möglichkeit ein Fachwerkhaus am Gelände meines Arbeitgebers zu unschlagbaren Konditionen zu übernehmen. Leider bin ich fachlich nicht ausreichend versiert, um den Sanierungsaufwand abzuschätzen.
Das Haus ist Baujahr 1732, mit einem Scheunenanbau von 1802. Das ganze wurde bis 1990 bewohnt - ist seitdem vom Besitzer aber nur noch am Leben gehalten worden. Ganz wichtig zu sagen - es besteht KEIN Denkmalschutz und dieser wird auch NIE kommen. Es ist das Haupthaus einen Bauernhofes und bietet auf 3 Etagen ca. 320m² Wohnraum plus Scheune und Heuboden.
Ich möchte vieles des alten Charmes natürlich erhalten - jedoch zeitlich und finanziell die Waage halten - da ich nicht darauf angewiesen bin schnell einzuziehen und alles Stück für Stück restaurieren kann.
Nun möchte ich zumindest in den Schlafzimmern einigermaßen gerade Wände herstellen.
Die Außenwand ist mit Lehm/Strom außgefüllt, die Innenwände sind geziegelt - Putz ist nirgendwo mehr vorhanden - den hat schonmal jemand entfehrt. Ich würde gerne mit Holz und Gipskartonplatten die Grundlage für den Innenausbau schaffen. Die Frage habe ich hier schon oft gelesen, jedoch nie im Zusammenhang mit meinem Konkreten Fall. Eine historisch korrekte Sanierung ist an diesem Objekt in keinem Fall denkbar, da über verschiedene Generationen bereits einiges verbastelt wurde.
Die Außenfassade auf der Hauptwetterseite wurde auf Basis einer Fasermatte aufgebracht - Rückseitig wurde die Fassade mit Tonschindeln abgehangen.
Ist der Einsatz meines Trockenbauvorhandens, unter außer Betrachtlassung von Stilsünden, machbar und auf was sollte ich besonders achten.
Vielleicht ist dazu zu sagen - es wird nur mit großen Zentralkaminen geheizt - es gibt und wird auch keine Heizung im modernen Sinne geben.
Ich hoffe auf Hilfreiche Tipps

 

[Freddy]

Nicht alles was machbar ist, ist sinnvoll

Trotzdem ehrt es Dich, in so jungen Jahren ein FW-Haus erhalten zu wollen. Das Problem sehe ich jedoch in gewissen Bauvorschriften, die es in Dtld nunmal einfach gibt. Auch wenn Du Dich zu freuen scheinst, dass das Haus Nicht unter Denkmalschutz steht: der Status als WE-Haus oder Denkmalschutzhaus bringt durchaus so einige Vorteile mit sich.
Bitte falls ich hier was Falsches schreibe, hier mal einige besser Kundige als ich eingreifen und evtl meine Aussagen korrigieren:

Beispiel Heizung: in einem WE-Haus oder denkmalgeschützten Haus ist Deine Vorstellung (nur Ofenheizung) durchaus realisierbar. Bei einem regulären Bauvorhaben ist das aber NICHT erlaubt! So geht es immer weiter,- Thema "Dämmung": bei einem WE-Haus oder denkmalgeschützten Haus hast Du Freiheiten, die Du nun bei Deinem Haus nicht hast,- dort MUSST Du dämmen,- und zwar ENEV-konform. Dies wird normalerweise auch vom Bauamt überprüft. In der Regel besteht die Verpflichtung, dass Du Dein Haus innnerhalb von 2 Jahren ENEV-konform sanieren musst. Theoretisch kann es da auch recht hohe Geldstrafen geben, falls nicht.

Der geringe Kaufpreis sollte Dich also nicht blenden! Das wollte ich nur damit sagen. Du kannst an einem FW-Haus SEHR viel selber machen, ja. Wenn es aber bauordnungsgerecht werden soll wird es dennoch teuer.

Ich würde mich an Deiner Stelle mit den örtlichen Sanierungsvorschriften vertraut machen. Geh doch einfach mal zum Bauamt und sprich mit den zuständigen Personen.

 

[Freddy]

und beschäftige Dich evtl mit den Vorteilen

die eine nachträgliche unter Denkmalschutzstellung mit sich bringen würde! Damit mein ich nicht evtl finanzielle Förderungen,- das ist größtenteils vorbei. Einzelbauabschnitte /Fenster, Türgesimse usw) werden zwar teils noch gefördert, ganze Häuser an sich aber kaum.

Dennoch gibt es Vorteile durch den Denkmalschutz: ENEV-Befreiung, Heizung, AVA-Abschreibung (für Dich vielleicht weniger interessant) usw.

 

[Restauratio GmbH]

Bei näherer Betrachtung ziemlich lustig:

"Die Frage habe ich hier schon oft gelesen, jedoch nie im Zusammenhang mit meinem Konkreten Fall."

Oder aber: "Es ist zwar schon Allles gesagt worden, aber noch nicht zu allen." Dein "konkreter Fall" wurde bei fachwerk.de schon sehr oft beschrieben. Was dazu zu Gipskarton an Aussenwänden geschrieben wurde, ist es wert, ernstgenommen zu werden.

Der wichtige Punkt ist aber ein anderer: Du möchtest ein (vermutlich) schönes Haus in einer nicht unproblematischen Bauweise kaufen, hast aber keine Ahnung von Fachwerkhäusern. Du brauchst also eine Menge Geld (also eine deutlich sechstellige Summe) für die Sanierung, und Du musst als Erstes einen sanierungserfahrenen Sachverständigen oder besser Architekten zur Begutachtung des Hauses und zur Begleitung der Sanierung finden. Wenn das Haus an sich billig ist, geht es da nicht so sehr um den Kaufpreis. Es geht um die Kosten, die die Sanierung bis zu dem Punkt kosten wird, den Du erreichen willst. Und um eine realistische Einschätzung möglicher Eigenleistungen.

Du bist also noch lange nicht bei der (verfehlten) Idee, Fachwerk mit Gipskarton zu verkleiden. Es geht erst 'mal um Grundsätzliches.

Grüße

Thomas

 

[OfficalRock]

Viele Gute Einwände

Danke schon einmal für die vielen Anregungen und Tipps.
Das Problem mit der energetischen Sanierung ohne Denkmalschutz ist mir noch gar nicht klar gewesen.
Ich werde das Haus jedoch im ersten Schritt nicht kaufen, um nicht ungeahnt in unlösbare Probleme zu schlittern, sondern in einer Sondervereinbarung, welche hier zu komplex wäre, mieten.
Das Problem ist folgendes - aus den beschrieben Punkten wäre Denkmalschutz schön - jedoch bildet das Haus mit dem daranhängenden Hof und Gebäuden baulich eine Einheit - daher würde der Denkmalschutz sich nicht nur auf mein Projekt auswirken, sondern ebenfalls auf die Gebäude meines Arbeitgebers - das will hier niemand und würde auch nicht tolliert werden. Also Denkmalschutz ist vom Tisch, vor allem weil dann extremer Aufwand betrieben werden müsste, um entsprechend zurückzubauen.
Ich habe im Haus 3 Schlafzimmer, eine Küche und ein Bad, welche schonmal entkernt und grundlegend aufgebaut wurden.
Diese Zimmer möchte oder müsste ich im ersten Schritt fertig stellen, damit ich auf die Baustelle ziehen kann, um von da aus ohne Doppelbelastung arbeiten zu können. Daher auch der Trockenbauplan, um schnell einen Einzug zu ermöglichen.
Gibt es keinen Mittelweg mit dem Bauamt? Denn für eine energetisch sinnvolle Sanierung scheidet das Projekt vollkommen aus, zumindest für mich. Das Dach wurde zwar grade erst frisch gemacht , ist aber nicht gedämmt oder ähnliches - eine Heizung einzubauen und in 24 Räume Rohre zu verlegen ist für mich schlicht und einfach nicht realsierbar, geschweige denn alle Räume entsprechend zu dämmen ohne sofort Schimmelprobleme herzustellen.
Stehe ich jetzt auf dem Schlauch oder gibt es nur zwei mögliche Wege - Denkmal (nicht machbar) oder in hohem 6 stelligen Aufwand Kernsanieren und zwar alles ?
Dann würde ich entsprechend aus dem Projekt aussteigen.
PS : Der Gutachter kommt übernächste Woche, Zusammen mit einem Handwerker ,der sich schon an div. Fachwerkprojekten ausgelassen hat.
Ich möchte nur nicht unvorbereitet dort stehen und allein auf deren Rat vertrauen müssen.

 

[Fachwerk.de]

Ergänzend zu den vorherigen Anregungen

möchte ich noch dringend dazu raten, einmal genau zu überlegen, was Sie mit 320m2 anfangen wollen? Die Kosten für den Unterhalt sind enorm. Wenn da nicht ein vernünftiges Nutzungskonzept dahinter liegt, bringen doch die vielen Quadratmeter gar nichts, außer Kosten. Aus Ihren Informationen kann man entnehmen, dass Geld durchaus knapp ist, daher würde ich abraten, so ein großes Projekt anzugehen. Der niedrige Preis hat seinen Grund.

 

[Pope]

Bauvorhaben

zitat 1: "- da ich nicht darauf angewiesen bin schnell einzuziehen und alles Stück für Stück restaurieren kann."
Zitat 2: " Daher auch der Trockenbauplan, um schnell einen Einzug zu ermöglichen. "
Was träfe denn nun zu ? Natürlich kannst Du nach und nach ausbauen, die Frage ist, mit welchen Rahmenbedingungen willst Du und Deine Lieben die nächsten Jahre leben? Es gibt nicht nur die 2 von Dir beschriebenen Wege. Aber Du solltest ein Konzept haben, in welchem zeitlichen Rahmen was an Ausbauleistungen ( nach einer konkreten Prioritätenliste) mit welchen finanziellem Aufwand und zeitlichen Eigenleistungen möglich ist.
Dazu kommt, dass Du bei einer Miete keinen Kredit bekommen wirst, wenn Du keine Sicherheiten bieten kannst und das sind idR Grundschuldeintragungen o.ä.
Und natürlich kannst Du mit Einzelfeuerstätten heizen, die müssen halt der gültigen Emissionsschutzverordnung entsprechen oder Bestandschutz haben, was aber bei einem Leerstand seit 30 Jahren schwierig wird. Also wäre auch einer der ersten Gänge im Vorfeld eine Konsultation mit dem Schornsteinfeger, ob der Deinen Weg mitgehen würde. Eine energetische Sanierung wäre auch unter dem Gesichtspunkt der Heizkosten zu betrachten.
Lass die Finger vom Trockenbau an Außenwänden und lies Dich hier im Forum zu Dämmvarianten bei Fachwerk ein.
Was meinst Du mit der Fasermatte auf der Wand der Hauptwetterseite ?

 

[Fachwerk.de]

Tipps für Hauskäufer

Schauen Sie im Menü einmal unter „Lesestoff“. Da gibt es den Bereich Tipps für Hauskäufer. Georg Böttcher hat da sehr ausführlich beschrieben, woran Sie denken sollten, bevor Sie sich für so ein Objekt entscheiden.

 

[OfficalRock]

Großes Projekt, Viel Potential, wenig Geld

Die Frage ist mehr als berechtigt - 320m² braucht kein Mensch, das Nutzungskonzept ist jedoch klar und umsetzbar. Vom Wohnbereich ist eine Große Schäune mit 6 Zimmern direkt begehbar - Die Schäune und die damit verbundenen Zimmer sollen heiztechnisch vom Wohnhaus abgekoppelt werden und für einen Zweiradschrauber (Mitbewohner/Renovierer) sowie für Lagerung und sonstige Projekte nutzbar gemacht werden.
Dort bleibt alles so wie es ist - ausbessern - aufhübschen aber nicht groß umbauen, da die Substanz ok ist.
Der restliche Wohnbereich soll dann von 3 Leuten bewohnt und bewirtschaftet werden. Interessant wird es bei den weiteren Vorzügen, denn zum Haus gehört auch noch ein kleines aber gutes Stück Landwirtschaftliche Fläche, die man profitabel einsetzen kann.
Meine Grundidee soll sein, die Substanz des Hauses weiter zu erhalten, dazu benötige ich im aktuellen Stand einen Zimmermann zum Tausch oder Ausbesserung von 3 Stützbalken in einer Innenwand, sowie eines Stückes des unteren Rahmens (ca. 1m Balken faul nach behobenem Wasserschaden). Decken und Böden müssen alle raus, da der Vorbesitzer die orginale Verlattung entfehrnt oder auszementiert hat und alles mit 6mm Spanplatten verschraubt und tapeziert hat, leider halten diese Plättchen nach 30 Jahren die orginal Schüttungen im Boden nicht mehr. Fenster sind 1996 alle durch Kunststofffenster in Doppelverglasung ersetzt worden und können erstmal so bleiben. Eine Heizung gab es außer Holzöfen dort noch nie und soll wie beschrieben ,falls möglich, auch nicht kommen. Die letzten Bewohner (verstorben und ausgezogen zwischen 1990 und 1996) haben es auch so gehandhabt. Strom wurde bereits neu verlegt , muss nur durch einen Fachbetrieb angeschlossen werden - alle Arbeiten, die nicht relevant für Statik oder Strom sind sollen selbst gemacht werden. Der Mammutanteil der Arbeit ist die Entfehrung der alten Wandbeläge, die Herstellung von Decken und Böden sowie die Aufarbeitung von unzähligen Sichtholzbauteilen sowie Türen, Rahmen und ähnliches. Ich würde die Wände gern verkleiden und nicht neu Aufputzen (natürlich nach Ausbesserung und Konservierung von allem was man unter dem alten Putz so finden wird), da dann alle fehlenden oder fehlerhafter Installationen hinter verschwinden können und nicht auf Putz verlegt werden müssen.

 

[Restauratio GmbH]

Es geht...

...natürlich auch mit kleinem Budget, aber damit wird eben nicht viel.

Da Häuser im unbewohnten Zustand durchaus überdauern können, wenn man die Bausubstanz im Blick behält, ist auch eine bescheidene Teilnutzung ohne viel Tam Tam möglich. Wenn man die Provisorien vermeidet, die mehr schaden, als der Zahn der Zeit. Umfangreiche Dämmaßnahmen fallen unter diesen Bedingungen höchstwahrscheinlich der Kosten - Nutzenrechnung zum Opfer. Soweit es nur wenige Räume betrifft, vielleicht die Außenwände innen diffusionsoffen verstärken? Es gibt zum Beispiel von Haacke Cellco einen Wärmedämmlehm. Vielleicht schaust Du Dir dieses System 'mal mit einem Experten an? Der Sinn neuer Fenster muss in dieser Situation diskutiert werden, vielleicht sind die alten zu halten? Die Fassade aussen wirst Du vermutlich nicht anfassen?

Vorallem aber trotz wenig machen und erstmal einziehen: komplexe Sondervereinbarungen können wir hier nicht duchgehen, klar. Es sollte aber irgendwo stehen, wie Deine Investitionen abgesichert sind.

 

[OfficalRock]

Wie wird es ablaufen

Also um der letzten Frage zumindest einen Groben Rahmen zu geben. Ich darf das Objekt 25 Jahre mietfrei bewohnen und renovieren. Dabei wird von vorn herein festgelegt welche Kaltmiete nach 25 Jahren fällig werden würde, bzw. unter Vorkaufsrecht, welche Summe mit meinen Aufwendungen für die Immobilie fällig wird.
Die Beispielrechnung sieht so aus : Das Haus wird von 3 Leuten bewohnt/renoviert, jeder würde anderweitig auch Miete zahlen müssen. Wir gehen hier von einer sehr niedrigen Kaltmiete von 300€/p.P. aus. Diesen Betrag investiert jeder im Monat zur Renovierung des Hauses, dabei werden notwendige Kosten für Fenster/Öfen/Heißwasser im Vorfeld vom Vermieter getragen. Damit es sich für uns lohnt muss das Haus in dieser Rechnung nach 12,5 Jahren und somit nach 135.000€ ohne großen Sanierungsbedarf bewohnbar sein. Die restlichen 12,5 Jahre müssen also quasi frei sein. (Bitte beachten es ist eine reine Beispielrechnung die, wenn überhaupt, nur auf die Gesamtlaufzeit realisierbar ist. So hat jeder effektiv auf 25 Jahre gesehen 150€ Kaltmiete im Monat bezahlt, für viel Haus mit viel Potential.
Dazu ist zu sagen, dass Brennholz zum heizen immer und günstig verfügbar ist und eventuelle Einnahmen aus Nutzung der Landwirtschaftlichen Fläche ungeachtet in das Projekt fließen dürfen.
Der Plan soll sein das EG ( bester Zustand) sowie die Scheune notdürftig bewohnbar zu machen und dann in Mühevoller Kleinarbeit das ganze Stück für Stück herzustellen.

 

[Fachwerk.de]

Ockhams Rasiermesser

Es mag meinem Alter oder meiner Erfahrung geschuldet sein, aber das Projekt hat mir zu viele Variablen, die alle zu einem Scheitern beitragen können. Jetzt kommen noch Freunde, Schrauber und Landwirtschaft dazu.

Ich begrüße immer den Mut der Jugend, die Unbeschwertheit und den Blick nach vorn. Doch hier sprechen wir über ein typische Projekt, welches nur in die Welt gekommen ist, weil das Haus so unschlagbar günstig ist. So zumindest meine Lesart. Derer hatten wir in den 18 Jahren Fachwerk.de viele hier. Die Wenigsten haben das erste Jahr überlebt. Wenn der „Käufer“ das Projekt auch alleine über die Bühne bringen kann, prima, ich wünsche viel Erfolg. Wenn nicht, es gibt viele andere schöne Objekte, die auf einen „Lebensretter“ warten.

 

[Pope]

Finanzierungsmodell

und nach 25 Jahren ? Gehört dem Eigentümer/Vermieter eine sanierte Immobilie? Da möchte ich auch Eigentümer sein, einen zinslosen Kredit in Form von Sanierern zu kriegen. Ich hoffe, ihr hab auch die Betriebskosten des Hauses in Eure Rechnung der monatlichen Belastung aufgenommen, denn die wird der Eigentümer Euch ja nicht schenken wollten.
Ich habe einige Zeit auch in WG gewohnt und weiß, wie schnell sich da Dinge ändern. Was passiert, wenn Du in 2 Jahren die Frau Deines Lebens kennenlernst, die in Dresden ein Haus hat und nicht wegziehen will ? Oder einer der Mitbewohner hat keinen Bock mehr? Dann fehlen Euch schlagartig 300 € im Monat. Vielleicht will der Kumpel, der da auszieht, auch sein investiertes Geld wiederhaben ?
Während unseres Ausbau waren wir als Familie mehrfach an der Stelle aufzugeben. Ich stelle mir gerade vor, wie wir wohl gehandelt hätten, wenn das Haus uns nicht gehört hätte und dort bereits 45 T€ Kaufpreis dringesteckt hätten, sondern nur Aufwendungen in Höhe einer läppischen Kaltmiete.
Andererseits- ist Euer Projekt auch ein tolles Abenteuer. Das zumindest müßte Euch bewußt sein- offener Ausgang.

 

[OfficalRock]

Danke

Danke an alle für die ehrlichen Meinungen - denn genau das ist es - 3 Freunde die sich ewig kennen und zusammen den großen Traum vom großen Haus ohne Nachbarn erleben wollen. Ich bin mir der Risiken , zumindest außerhalb der Bausubstanz bewusst und werden versuchen entsprechende Lösungen zu finden.
Ersteinmal warte ich auf den Gutachter und den Handwerker und deren Meinung zum reellen Aufwand.
Falls wir dieses Projekt anfangen sollten - halte ich euch gern hier auf mit Bildern auf dem Laufenden - wie weit wir wirklich kommen.

Noch eine Frage zum Abschluss vorerst :
Was mache ich mit den ganzen Gipskartonplatten die schon im Haus liegen und verbaut werden wollen. ?

 

[Pope]

Verbauen

die könntest du ja verbauen, eben nur nicht an der Außenwand. Außerdem ist die Frage, in welchem Zustand die sind, wenn sie möglicherweise schon 20 Jahre liegen? Oder als Trennwände in der Scheune oder bei Ebay oder im Dachgeschoß. Offen ist noch die Sache mit den Fasermatten an der Fassade, klär mich doch mal auf.

 

[Fachwerk.de]

Gipskartonplatten

Ein Grundstück, ein Fundament, einen Rohbau und ein Dach dazu kaufen, dann haben Sie ein weiteres Haus ;-).

 

[OfficalRock]

Verbauen

Nein die hat der aktuelle Besitzer letztes Jahr im Zuge einer Ausbaumaßnahme im Nebengebäude gekauft und waren wohl im Paket billiger.
Die liegen Trocken in Folie, 18mm weißer Gipskarton Brandhemmend, in 2500x1250 (mein ich), aber ich habe direkt 3 Paletten hier liegen.
Also Ausbauten an den Innenwänden wären denkbar damit, Außenwände dann wieder mit Lehmputz herstellen? Das könnte ich mir sehr gut vorstellen. Die Außenfassade 1 ist halb Putz in gutem Zustand, Halb mit Holzkonstrukion und Tonschindeln behangen, Fassade 2 habe ich nur rudimentäre Erkenntnis zu : Man sieht an wenigen ausgesparten Stellen die Fasern eine wie auch immer gearteten Matte - darauf ist dünner Putz ( welcher Art - keine Ahnung, auf jeden Fall weder auf Kalk noch Lehmbasis - sieht aus wie der Standard Fassadenputz von 70er Jahre Fertighäusern) würde ein Foto helfen?

 

[Pope]

Ja ein Foto wäre gut

das hat jetzt mit Deinem Vorhaben primär wenig zu tun, ich kann mir nur nichts drunter vorstellen und bin doch so neugierig...