Altes Weichenwärterhaus - viele Fragen zur Sanierung


16.10.2020 Johannes 10 305

Hallo!

Wir haben ein altes Weichenwärterhaus Baujahr ca. 1892 erworben, welches sich leider in einem mehr als erbärmlichen Zustand befindet. Das Dach ist völlig undicht (Satteldach, 12°, Bitumen) und die Zwischendecke kommt runter, das Haus war ca. 15 Jahren unbewohnt. Sanitär, Elektro, Heizung muss alles komplett neu gemacht werden. Glücklicherweise war das Bauamt tatsächlich im Besitz der Originalpläne der königlich preußischen Eisenbahnbauinspektion. Es gibt keine Denkmalschutzauflagen!

=> Kernsanierung

Als erstes Gewerk müssen wir den Dachstuhl und die Balkendecke erneuern. Diese wurden mit relativ giftigen Pestiziden behandelt mit denen wir nicht wohnen wollen und ist ohnehin durch die jahrelange Feuchtigkeit nicht mehr zu gebrauchen. Schimmel ist überall, Gutachten zum Hausschwamm erfolgt nächste Woche - sichtbar ist aber nichts.
Aufgrund der flachen Dachneigung ist keine Ziegeleindeckung möglich und aufgrund der ohnehin eher knappen Raumhöhe im Dachgeschoss muss die Dämmung auf dem Dach erfolgen.
Zwei Dachdecker hatten wir bisher zur Besichtigung, die beide grundsätzlich den Dachstuhl wiederherstellen würden. Aber bei der Dimensionierung der Balken, der Dämmung und der Außenhaut waren sie sich dann schon nicht mehr einig. Wir hätten gerne eine ökologisch vertretbare Variante, die aber praktikabel ist und den Wohnraum ausreichend gegen Kälte und Sonne dämmt. Das Dach soll mit Photovoltaik belegt werden. Wir überlegen auch, ob die Photovoltaik nicht gleich die Dachaußenhaut bilden könnte (quasi In-Dach-Lösung).

* Was wäre ein sinnvolles Material für die Aufsparrendämmung?
* Welche Dampfbremsen/sperren sind notwendig?
* Was wäre für die Dachaußenhaut zu empfehlen?

Als nächstes ist die Balkendecke dran. Hier werden wohl viele / alle Balken getauscht werden müssen. Im Moment ist der Aufbau folgender (von oben):
* Dielenboden
* Schüttung (? Material unklar - müssen wir erst noch öffnen)
* Lage Bretter in einer Nut der Deckenbalken, welche die Schüttung halten
* Lehm/Schilf-Decke mit einigen Latten zur Stabilisierung (kann man schön sehen, weil die teilweise schon runterkommt...)

Zielstellung: Dielenboden mit Trittschalldämmung und Fußbodenheizung ohne die Raumhöhe zu verringern
Wie würde man das sinnvoll machen? Ein Zimmermann meinte, er sieht nur Elektroheizung, andererseits habe ich Systeme gesehen, die man zwischen die Deckenbalken legen kann, wobei da immer die Balken für den Übergang in die nächste Schlaufe geschwächt werden.

Als nächstes käme dann die Dämmung der Wände:
* Außenwand im OG könnte man zwischen dem Ständerwerk des Dachstuhls dämmen -> welches Material für die Dämmung, Abschluss mit Lehmbauplatten?
* Außenwand EG: Die Architektin würde Kalziumsilikatplatten nehmen - gibt es Alternativen?
* Keller/Boden: Im nichtunterkellerten Teil liegen die Balken im trockenen märkischen Sand. Hier muss vermutlich eine Trennschicht rein und dann eine Isolierung/Schüttung? Im unterkellerten Teil haben wir die Dielen noch nicht angehoben, Dämmung muss aber von oben erfolgen, der Keller ist ohnehin sehr niedrig.

Das war sicher nur Teil 1 der Fragen. Wir haben gerade das Gefühl, man fragt drei Handwerker und bekommt 5 Meinungen...

Sollte sich ein Handwerker im Raum Berlin damit auskennen, suchen wir auch noch Unterstützung!

Vielen Dank,
Johannes

Chapeau


17.10.2020 Pope

vor Eurem Mut und Tatendrang. Ich empfehle ein Gesamtkonzept zu erstellen, wo ein Sachkundiger aller Komponenten ( Raumaufteilung, Nutzung, Dämmung, Heizungsart, Sanierungsablauf) miteinander verbindet. Das ist natürlich von Euren Finanzen und dem Zeitrahmen und Euren Wünschen bezüglich des Standards abhängig.
Zum Dach: Hier eine interessante Diskussion zu Ziegel und flachen Dächern: https://bau.net/forum/dach/14066.php
Wir haben als Aufsparrendämmung die Udi Top von Unger Diffutherm genommen. Der sommerliche Hitzeschutz ist gut und der Aufbau diffusionsoffen.
Wenn Ihr eh eine eine witgehende Erneuerung des Dachstuhles vorhabt, wäre zu überlegen, ob der First nicht so angehoben werden kann, dass Ihr wenigstens auf 22 grd Dachneigung kommt.
Die Dimensionierung des Dachstuhls ist natürlich vom geplanten Dachaufbau ( Verkleidung innen, zusätzliche Zwischensparrendämmung wenn ja womit usw.) abhängig.
Zum Aufbau der Decke / Fußboden OG gibt es in der Menüleiste den Punkt Lesestoff, dort die Sondersammlung von Georg Böttcher zu genau Eurem Aufbau lesen. Ergänzend unter der Lupe oben rechts den Suchbegriff Holzbalkendecke eingeben, nach den ersten Werbeeinträgen beginnen die Forumsbeiträge zum Thema, gefühlt sind das 200. Dort werdet Ihr erstmal zu den Grundsätzen fündig. Bitte lesen BEVOR Ihr alles rausreißt, da hat sich Mancher schon geärgert, dass er so vorschnell war.

Altes Weichenwärterhaus


17.10.2020 stephan 1892

Hallo
Da hast Du ja ein sehr schönes Gebäude erworben.Die Bauten der Bahn sind bekannt dafür,das dort nicht gespart wurde,was die Ausführung des Mauerwerks betrifft!
Ein ehemaliger Kollege hat auch ein Bahnhaus an der Strecke Berlin- Leipzig,davon gibt es an der Strecke etwa 5-6 gleiche Häuser,alle mit alleinstehendem Schuppen UND Backofen!
Also ich würde die Dachneigung auf keinen Fall verändern!
Dadurch würde der stimmige Gesamteindruck verloren gehen,außerdem wäre es wohl sehr schwierig bis fast unmöglich das Klinker Mauerwerk anzupassen.
Eine Flachdachpfanne ist eine Möglichkeit,das Dach mit Ziegeln einzudecken.
Aber wahrscheinlich war Schiefer die Originaldeckung !
Gruß Steffen

Sanierung Bahngebäude


17.10.2020 Mario Achsnick

Die Qualität der alten Bahnbauten kann ich nur bestätigen. Ich habe vor zwei Jahren ein solches Gebäude erworben und saniert. Sie haben das große Glück, das der Bau nicht so überformt wurde wie der Meinige durch den Umbau zu Wohnzwecken in den 80iger Jahren. Auch ohne Denkmalschutz rate ich zur Sanierung eng an den Ursprungsplänen unter Beibehaltung der Dachneigung usw., das Original ist immer wertvoller als die Verschlimmbesserungen durch unsere Tagesmoden.
Vielleicht schauen sie sich meine Erfahrungen im Original an? Wir sind ja gut mit der Bahn verbunden, anderthalb Stunden vom Hauptbahnhof Richtung Wittenberge. Gruss M. Achsnick

Dacheindeckung


17.10.2020 Pope

Mario, wie hast Du die Dacheindeckung umgesetzt, scheinbar hast Du ja auch nur 15grd Neigung ?

Wenn


17.10.2020 Hanno

Euch ein Dachdecker erzählt, eine Ziegeldeckung bei 12 Grad ist nicht möglich, dann hat er schlicht und einfach keine Ahnung.
Es ist sogar eine Ziegeldeckung bei 7 Grad möglich, lediglich die Anforderungen an das Unterdach sind etwas höher.
Nachdem Ihr jedoch sowieso eine Aufdachdämmung präferiert, ist dieser Punkt auch leicht zu planen.

Viele Grüße
Hanno

Sammelantwort


17.10.2020 Johannes

Hallo zusammen!

Danke für die zahlreichen Antworten.

@Pope: Danke für die Hinweise, werden wir uns durchlesen. Es gibt hier so viel Information, dass es wirklich schwierig ist den passenden Einstieg zu finden. Änderung der Dachstuhls haben wir aktuell nicht vor, wäre auch baurechtlich (Grenzbebauung) und genehmigungsrechtlich (aktuell noch als Bahnanlage gewidmet) schwierig.

@stephan: Wie oben geschrieben wollen wir das Gesamtbild soweit möglich erhalten. Das Nebengebäude wurde leider abgerissen, in den Originalplänen ist es aber mit dabei. Einen Backofen gab es nicht, aber das könnte daran liegen, dass es sich auf Berliner Stadtgebiet befindet und nicht in einer ländlichen Gegend. Auch sind die Gebäude an der Anhalter-Bahn vermutlich noch etwas älter.

@Mario Achsnick: Gut, dass es noch mehr Verrückte gibt ;) Wir würden uns das total gerne mal anschauen. Nicht immer ganz leicht mit kleinen Kindern, aber vielleicht könnte es an einem regnerischen Novembersonntag was werden. Wir würden auch Kuchen mitbringen. (Habe im Forum keine Möglichkeit für PNs gefunden...)

@Hanno: Wir haben nicht explizit angesprochen, dass wir Ziegel wollen. Aber es wurde uns auch nicht angeboten. Falls das Original wirklich Schiefer war, wäre das vielleicht auch nett, andererseits unter der PV-Anlage vielleicht auch zu schade.

Lg,
Johannes (und Julia)

Dacheindeckung, Kontakt


18.10.2020 Mario Achsnick

Ja bei der Dachdeckung habe ich die Entscheidung verschoben und nur die neue Dachkuppel und den neuen Schornstein eingedichtet, ansonsten die noch dichte Teerbahn gelassen. Da nun auch die Solarthermie drauf verschraubt ist, wird die Frage an die Kinder weiter gereicht. Allerdings gehen hier meine Gedanken dahin, eine helle, solarreflektierende Dachfläche aufzutragen. Dies kann durch Blechplatten oder eine noch zu findende Beschichtung erreicht werden. Klingt jetzt etwas fremd, aber der sommerliche Wärmeschutz ist schon jetzt ein Problem. Und wenn die Klimaerwärmung weiter schreitet, wird es in wenigen Jahren erst angeraten, dann verpflichtend werden können... Auf dem Terrassendach habe ich Rhepanolbahn verklebt, wenigstens schon grau.
Unsere Station heisst Wutike und ist gut erreichbar, mein Name dazu gedudelt, dann haben wir Kontakt..
Gruss M. Achsnick

Hut ab, auch ohne Denkmalschutz



Ein sehr interessantes Projekt und auch Objekt!
Gern stehe ich mit meiner Erfahrung und auch mit meinem Netzwerk euch zur Verfügung, weil es ein sehr komplexes Unterfangen ist und man es leider nicht über das Internet allein gehändelt bekommt.
Hier gehört ein Planer mit Takt- und Feingefühl für derartige Bausubstanz an den Start.
Darf ich fragen, wo dieses Objekt sich befindert?

FG Udo

Lage


19.10.2020 Johannes

Hallo Udo!

Das Gebäude steht im Südosten von Berlin.

Gruß
Johannes

@ Johannes



Okay!
Vielleicht könnten wir da mal schwatzen?
Ich bin des öfteren da mal und habe auch sehr gute Fachhandwerker da und in meinem Netzwerk.
Würde mich freuen, wenn wir da vielleicht was anstellen können.
Einfach mobil mal klingeln.

FG Udo