Nebengebäude / ehem. Stallgebäude bewohnt

Ich kenne solche Leute...

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Da hast Du Dir eine Plage "eingetreten". Das kann bis zu der Beschwerde darüber, daß in der Biotonne Ameisen leben, gehn.

Rechne 'mal die Kosten zusammen, einschließlich 20% für Unvorhergesehenes und Preiserhöhungen, und schau Dir dann die Miete des Nörgelduos an. Ich schätze, jegliche Investition ist wirtschaftlich unsinnig. Ausserdem im bewohnten Zustand kompliziert in der Umsetzung und zusätzlich teuer.

Ich würde vermutlich gar nichts machen, auf die Gegebenheiten im Altbau verweisen und warten, bis die Karawane weitergezogen ist. Dann hast Du Baufreiheit, und kannst hinterher für eine dem saniertem Zustand angemessenem Betrag vermieten. Die Herrschaften werden vermutlich sowieso weiter meckern, besonders während der Bauarbeiten, aber auch danach. Wo Meckern eine Geisteshaltung ist, hat der Vermieter keine Chance.

Grüße

Thomas

moin,

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es ist nicht einfach , das habt ihr ja schon festgestellt ..

Aber im Gegensatz zum Vorredner halte ich auch uns Vermieter für in der Pflicht stehend ,
das gut Mögliche auch zu tun :
1. Dämmen der Obersten Geschoßdecke hätte eigentlch schon passieren sollen , ist Teil der ENEV und bei Mieterwechsel oder auch bei Teilsanierungen wie angedacht (zB Heizungstausch) eh ein Muß.
Offen aufgeblasener Zellulosedämmstoff ist die günstigste Variante , wenn der Dachboden als Gehfläche
für Schornsteinfeger oder Abstell dienen soll , halt mit aufgedoppeltem Steg .
2. Fenster - je nach Baujahr und Dämmvermögen kann hier mit Energie-Einparungpotential gerechnet werden , habt ihr aber nix von , die Mieter aber evtl .wweniger Heizkosten und Grund für Mecker .

Förderung : siehe kfw.de oder Zuschuss übeer BAFA
Umlegen auf die Miete lassen sich alle diese Kosten ..

Also ran : Wir sch/o/ö/n werden

@ Jürgen

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Erfüllen die 2cm Styropor nicht den Mindestwärmeschutz, entsprechend der DIN-Norm 4108-2? Wenn ja, gäbe es da kein MUSS.

Daß es natürlich immer besser geht, ist mir klar. Nur ist die Vermietung von Wohnraum kein Hobby und sollte nicht nur zumindest kostendeckend erfolgen, sondern muss auch Überschüsse erwirtschaften, um Rücklagen für Instandhaltungen zu bilden.

Ich zweifle ein wenig an der Substanz der Beschwerden, wenn ich lese, daß es vorher keine Probleme gab, und sie sich jetzt plötzlich häufen.

Ob nach den neuen Fenster der Schimmel kommt? Wer meckert, lüftet vielleicht nicht... Ein weiteres Problem.

Grüße

Thomas

@ Thomas :

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Bin ja selber beides - Vermieter und auch Mieter ;
ich ärgere mich einerseits über MietkanditanInnen die gerade bei historischer Altbausubstanz das Krumme und Schiefe der Wände bekritteln und die Nase rümpfen , aber :
Wenn der Vermieter seit Jahrzehnten sein Haus altern läßt ohne sich um die Substanz oder die geänderten Bedärfe der Mieter zu scheren und nur hin und wieder eine Abrechnung reinreicht , dann schwillt mir die Ader !
Und das nicht nur als Mieter - auch als Häusernarr ist es schwer mit anzusehen welcher Instandhaltungs-Stau in vielen Regionen herrscht .
Beim Auto wär's anners ...

Gruß ans Elbufer
Jürgen

ja,

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aber konkret: Sind die 2cm Styropor mit abgeschwollener Ader als Mindestwärmeschutz ausreichend? Derartige Berechnungen sind nicht so meins, ich frage auch nicht als Ausbeuter, sondern als Lernwilliger.

Grundsätzlich glaube ich halt an den Mietvertrag. Der Mieter sieht, was ihn erwartet, er kann fragen zu dem was er nicht sieht, und wenn's passt, zieht er ein. Hinterher erscheint mir das Geschrei, zumindest bei schon zum Mietbeginn offensichtichen Sachverhalten, als unbegründet.

Der Instandsetzungsstau in vielen Regionen wird ja nicht darin begründet sein, daß die Vermieter ständig auf der AIDA bei Vollpension schlemmen. Es wird da einfach mehr Wohnungen als Wohnwillige geben. Das drückt den Mietpreis und somit den Spielraum für Instabsetzungen. Meine Elbhangwohnung hat zu DDR - Zeiten (als ich da noch Mieter war) 38 DDR - Mark monatlich gekostet. Demzufolge wurde ganz einfach gar nichts gemacht.

Es kann ja auch sein, daß die Kaltmiete gering ist und dem Zustand entspricht. Ein Haus wird nicht vom Eid des Hippokrates geschützt. Ich habe weit draußen (jenseits städtischer Speckgürtel) ein Stück Hof mit Lagerfläche für mich und vermieteten Wohnungen. Die Mieter kriegen ihr Geld vom Amt, und sind sehr dankbar, wenn ich da keine Unruhe stifte oder gar mit Modernisierungen drohe. Das Dach ist dicht, die Öfen heizbar, alte aber funktionstüchtige Fenster. Dafür ist eben die Miete klein. Mir ist geholfen, weil Jemand da wohnt und nach dem Rechten sieht, und die Leute kommen mit der Miete klar. Wenn da nun der Gesetzgeber drin rumfuchtelt mit Dämmhysterie und schwäbischen Wohnstandardvorstellungen, dann stört das ein bisher bestehendes Gleichgewicht und hilft Niemandem. Und es ist, in meinen Augen, ein unangemessener Eingriff in die Vertragsfreiheit.

Grüße

Thomas

Rückfragen

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ich habe Deine Erwartungen noch nicht ganz verstanden. Du wünscht also keine Hinweise zur Komplettsanierung, sondern nur zur Verbesserung der Situation im Nebengebäude ? Der Aufbau dieses Gebäudes ist mir noch nicht ganz klar:
- das Erdgeschoß ist massiv gemauert und teils noch als Stall zu identifizieren, was für eine Decke ist da drin?
- das Obergeschoß darüber hat Wände in Holzständerbauweise, genauer Aufbau ist unbekannt, außen eine Verschalung mit Kunstschiefer, innen sind die Außenwände in diesem Geschoß mit 2 cm Styropor beklebt?
-Vermietet ist das Obergeschoß mit ca. 54 qm Wohnfläche ?
- Auf das OG folgt das Dach, es ist ungedämmt und nicht ausgebaut? Was für ein Fußboden ist im Dachraum?
- Wenn der Mieter die Kellerfenster mit Styroporplatten verschlossen hat, gibt es also unter dem Stall im EG noch einen Keller? Was heißt getrennter Kellerraum ? Hat der einen Eingang von außen.

Mindestwärmeschutz lt DIN ..

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.. da kommt es auf das Innenleben der Bestandsdecke an :
mit zB. Schlackeschüttung und ebenjener 2cm Styro dämmung könnte ein entsprechenderWert erreicht sein. Dann müßten die Platten aber schlüssig verlegt sein ohne Fuge pp...

Bei der ankündigten Heizungerneuerung ist aber die Dämmung der OG-Decke zwingend und auch logisch .
Zudem sind beide Masznahmen das sinnigste in Sachen Enenrgieeinsparung und zwar in Reihenfolge 1. Heizung , (weil die neue Heizung weniger verbraucht )2. OGD dämmen ( weil dort die realtiv meiste Energie verloren geht ) .

@ Thomas : Gute ungestörte alte Systeme sind idR funktionstüchtig , hier solange wer die Öfen füllt und die Fenster bißchen Luft ziehen ..
Bei schlecht gedämmten Kunststoffenstern mittleren Alters und Etagenheizung im 120 Jahre junger Bausubstanz kann man dem Verfall zugucken...

Nachtrag und Danksagung!

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Ich fange erstmal mit der Danksagung an! Hätte nicht gedacht, dass so schnell so viele Antworten zusammen kommen!
Ich muss glaube ich weiter ausholen:
Da ich beruflich oft umziehen musste und noch einen Zweitwohnsitz habe, kenne ich natürlich auch beide Seiten des Mietvertages, auch den krassen Unterschied zwischen Neubau und Altbau.
Besitzer des Hauses bin ich rechtlich erst seit September, da vorher das Erbverfahren noch lief und ich somit nur Nachlass-Finanzverwalter meiner Mutter war, dennoch habe ich mit Absprache die Wohnungen vermietet und habe auch privat mit meinen Mietern keine Probleme.
Bei jeder Wohnungsbesichtigung spreche ich EXPLIZIET an dass es ein Altbau ist, dafür aber Geschichte hat und dass das Untereinander aller sich auf meinem Grundstück lebenden Menschen sehr wichtig ist. Zudem wissen meine Mieter auch, dass ich keinen großen Reibach dabei mache und das es rechnerisch nur einen Überschuss erwirtschaftet, weil ich selber da wohne und mir "selber Miete" zahle.
Die örtliche Miete ist sehr gering, trotz der hohen Gebühren und Steuern der Gemeinde. Also ist das ganze kein Invest, sondern nur ein Haufen Probleme und Geldverbrennung, wenn es nicht mein Elternhaus wäre, bei dem ich schon seit Jahren zu sehen musste, wie es den Glanz vergangener Tage verloren hatte aufgrund Sanierungsrückstand aufgrund von Geldmangel meiner erkrankten Mutter.

Ich nehme 450 € warm für ca. 50 qm inkl. Kellernutzung (Keller ist bei mir das EG, das hieß halt immer so schon seit 1995 bei uns :P ), eine Heizkostenabrechnung gibts nicht, soll heizen, bis der Arsch warm ist, immer noch billiger wie neue Zähler oder komplette Dämmung. Fenster sind gängig, aufgrund der Größe halt nicht kinderleicht, Haustür ist defekt, das wissen wir aber beide und dafür hab ich mich auch schon entschuldigt.
An Thomas wie gesagt, privat gehts ja, nur im Winter und Sommer oder wenns richtig kalt oder richtig heiß ist, mach ich echt n Bogen um die 2. Bei Durchschnittstemperaturen geh ich sogar freiwillig gucken obs den beiden gut geht ;)
An Frau Brüggemann+Kube
Bei Eigentumswechsel hat der Neueigentümer 2 Jahre Zeit zum Dachdämmen, das hab ich als Laie schon rausgefunden, und ich versuch ja auch mein bestes um da entweder Lösungen zu finden oder zu vermitteln.
Ich hab noch keinen Cent gefordert trotzdem der Winter ja um einges härter war, wie vermutet.
Aus Spaß sage ich immer ab eine Woche -10 Grad im Winter könnt "Ihr" am Monatsende ein kleinesTrinkgeld mehr für mich überweisen. Hab davon abgesehen es überhaupt zu erwähnen
Doppelsteg? Ich bin doch kein Handwerker :(
Ja der Dachboden soll begehbar bleiben, derzeiter Aufbau: Querbalken, von unten OSB, zwischen den Balken Styropor und Bretterschwarten, dann 18er Längsbalken nicht über die komplette Fläche und darauf wieder OSB.
Mit neuen Fenstern kann ich sparen, das ist mir klar, aber ich habe in beiden Gebäuden gesamt ungefähre 55 Fenster, viele Sonderanfertigung, allein die Dachfenster im Hauptgebäude kosten 2 Stück 6000 €, trotz Mieter kann ich nicht mehr wie 100.000 € Gesamt ausgeben, damit ich auch noch am Ende des Monats was zu beißen habe.
Wieder an Thomas:
Ums Lüften brauch ich mir keine Gedanken machen, die fahren mittags weg, machen dazu im Schlafzimmer und Wohnzimmer die Fenster auf Kippe und kommen Stunden später wieder, auch bei Minusgraden. Aber die Bude ist ja trotzdem kalt auch wenn er Stundenlang die Heizung an hat..
@Jürgen:
Dazu muss man auch gestehen, dass vieles im Leben anders geplant wird als es kommt.
Wäre zu Hause bei uns alles so gelaufen, wie geplant, hätte ich heut nicht solche Probleme. Da gerät man aber nicht absichtlich rein.
Ich bin mit Anfang 30 Vollwaise und aufgrund der langen schweren Erkrankungen meiner Eltern wurde am Haus natürlich nichts gemacht da auch dann Geld und Muße fehlten und auch Ahnung. Dann kommt eins zum Andern. Jetzt will ich aber wieder das ganze ans laufen kriegen und befasse mich dementsprechend damit ohne blinden Aktionnismus zu betreiben.
@Thomas: A:ja,
Ob 2 cm ausreichend sind, kein Plan, OG Decke ist gut zu erreichen und im Eigeninteresse werd ich das wohl dämmen, auch wenn die Mieter auch darüber Bescheid wussten.
Vollpension schlemmen auf der AIDA, Du sagst, es... ich finds auch erschreckend, dass viele Mieter so denken, dass sich "private" Vermieter aber auch einen Hüppel Gedanken machen müssen und noch n Haufen Steuern darauf bezahlen müssen und uns das nicht bar in die Tasche stecken können, vergessen viele weil wir in den selben Topf wie die Sozialreihenbaumogule in den Städten geschmissen werden.
Ich hab 2 von 3 Mietwohnungen belegt seit Juli letzten Jahres und hab schon Angst vor der Steuere 2020 da ich 3 Monate Kurzarbeit hatte. Und was übrig blieb reichte für ne Currywurst und ein paar offene Rechnungen am Haus.
@Pope
Ich weiß, so leicht ist das nicht und ist wieder die alte Laier: sparen, sparen, sparen.
Wie gesagt, ich muss ja komplett denken und habe ein Budget von 100.000 €, damit ich auch in folgenden Jahren mir Rücklagen schaffen kann und auch noch leben kann.
Allein Pelletheizug mit Solarhermie ist nach Bafa 35,000 €
Fenster 25.000 €
Türen 10.000 €
Dachrinnen 5000 €
Dachdämmung und Innenausbau der Rest
Das alles bei 4 Wohnungen gesamt und eine ehemalige Kneipe.
Anders gehts nicht, da ich auch keine großen Mieteinnahmen selbst mit Neubauwohnungen erreichen könnte.
Aufbau:
EG (wurde bei diesem Gebäude immer Keller genannt, klingt komisch, ist aber immer so gewesen), massiv 2 Räume; Heizungskeller (noch), 1 Raum über ca. 3/4 der Fläche
OG Holzständerbau (Fachwerk ist unwahrscheinlich, eher nur Rigips, Holzständer, Schwarten, Schiefer, Dämmung bezweifel ich.
OG Decke mit Styropor wie oben beschrieben. Dachgeschoss bündig zum Anfang des Daches.
Dachgeschoss sollte die Möglichkeit des Ausbaus behalten um mehr Wohn- bzw. Nutzfläche zu schaffen.
Ich denke sollte reichen. Werde mal versuchen vom Mobilen Gesprächsgerät Bilder hierein zu laden, heut mittag gings noch nicht....

Test

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Test

Bild 2

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Bild 2

In das kleine Häuschen...

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...kannst Du keine 100T€ stecken. Die rentieren sich frühestens zu Deinem 150.ten Geburtstag.

Zudem: Eine Innendämmung der Wände, die den Namen verdient, kostet vermutlich zu viel der eh schon raren Wohnfläche.

Eine Dämmung der obersten Geschoßdecke in Eigenleistung würde Dich sicher nicht ruinieren, das ist vorstellbar. Neue Fenster? Wenn die Mieter eh tagsüber alles aufreissen und alle Wände auskühlen, wird's auch am Abend nicht warm. Die jetzigen sind ja wohl doppelt verglast. Wenn's da nicht reinzieht, wird ein neues Fenster keine wesentlichen Verbesserung bringen.

Solange der Ölkessel gut in Schuß ist und betrieben werden darf, ist ein Wechsel wirtschaftlich nicht begründbar. Und Ökologisch? Auch die Herstellung einer (neuen) Heizungsanlage verursacht einen ökologischen Fußabdruck. Es wird auch immer noch Öl und Gas verbrannt, um Strom zu erzeugen. Warum also sollte das nicht auch der Hausbesitzer dürfen? Bzgl. Gas, hast Du die Möglichkeit eines Gasanschlusses? Pelletheizungen erscheinen mir unmäßig überteuert. Eine schlichte Gastherme, ergänzt ggf. durch Solarthermie, käme sicher deutlich preiswerter.

Bete, daß die Leutchen bald ausziehen. Und dann?

Das Haus sieht süß aus, ideal für eine Ferienwohnung mit Schwerpunkt Nutzung Frühjahr - Herbst. Funktioniert sowas in Deiner Gegend?

Alles in allem ein interessantes Thema, in das viele widersprüchliche Aspekte einfließen.

Grüße

Thomas

Bilder

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EG bzw Keller

Bilder

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EG bzw Keller

Bild

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Hier ist das Hauptgebäude zu sehen, was eig hauptsächlich renoviert werden sollte.
In den Flachdach-Anbauten wollte ich bis auf 2 Türen und 3 kaputte Fenster nix machen, da dort die alte Kneipe ist, die nicht genutzt wird derzeit.
Eben für den Zusammenhang zum verstehen wo die Reise hingehen soll mit 100T € und dass das Nebengbäude eig locker nebenbei laufen sollte.

zwei Maßnahmen

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die schon viel ändern könnten und vor allem den Mietern zeigen, dass Du Ihnen Aufmerksamkeit widmest, denn das ist das , was die meisten Meckerer wirklich wollen:
- Keller bzw. EG-Decke dämmen, die Raumhöhe sollte 40mm Dämmstärke ermöglichen. Ist das EG mitvermietet?
- obere Geschoßdecke, dh. Dachfußboden durch Zelluloseschüttung dämmen, eine sehr preiswerte Sache und in eigenleistung durchzuführen
Noch 2 Sachen: Bei einem Bierchen könntest Du den Mietern auch mal erläutern, wie richtig gelüftet wird, um das Auskühlen der Fensterlaibung zu verhindern. Beide Maßnahmen erfordern schon mal keine Baumaßnahmen in den Mieträumen.
Das Dachgeschoß erscheint mir im Verhältnis zum OG von den Bildern her nicht so hoch zu sein. Die Schrägen, die eine Wohnraummindesthöhe nicht hergeben mal abgezogen, ergibt das möglicherweise keinen kostendeckenden Wohnraum. Ich würde hier den Ausbau erstmal ganz hinten anstellen.
Die Fenster habe ja sogar Jalosien, eine Empfehlung an die Mieter wäre, die nachts runterzulassen.
Müssen die Fenster wirklich ersetzt werden, vielleicht reicht es auch, die richtig einzustellen.
Die Türen im EG/Keller sollten natürlich dicht sein. Aber auch hier läßt sich durch Aufdopplung und neue Dichtgummis vielleicht schon etwas verbessern.

Bild

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Hier ist das Hauptgebäude zu sehen, was eig hauptsächlich renoviert werden sollte.
In den Flachdach-Anbauten wollte ich bis auf 2 Türen und 3 kaputte Fenster nix machen, da dort die alte Kneipe ist, die nicht genutzt wird derzeit.
Eben für den Zusammenhang zum verstehen wo die Reise hingehen soll mit 100T € und dass das Nebengbäude eig locker nebenbei laufen sollte.

Bleibe auf den Teppich

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Ich denke auch Du könntest es auch in Eigenleistung die oberste Geschoßdecke und die Kellerdecke dämmen. Das könnte Deine Mieter beruhigen. Sie sehen, dass Du was tust und sie ernst nimmst in ihren Beschwerden. Ich würde außerdem versuchen eine vernünftige Abrechung mit Betriebskosten versuchen. Das macht Arbeit, aber sie ist gerecht und Du bleibst nicht auf die hohen Heizkosten sitzen, siehe Co2 Abgabe.
Dazu gehören Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll,Gartenpflege,Schneefegen,Schornsteinfeger, Heizungswartung, Feuerkasse, Beuleuchtung (Zwischenzähler), Haftpflicht. Ich glaube die Mieter haben auch dazu ein Recht.
Mein Mann sagt: Die Hartz 4 Leute regeln die Heizung mit offenen Fenstern, weil sie die Heizkosten ja nicht selber tragen brauchen.

Fake News

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hallo Ally, was ja nicht stimmt. Beim ALG II übernimmt die Behörde die angemessenen Heizkosten, da gibt es Durchschnittswerte, die regional ermittelt werden. Liegt der Mieter drüber, wird gekürzt, d.h. die Heizkosten sind gedeckelt, genau wie die Kaltmiete. Im Übrigen war an keiner Stelle die Rede davon, dass das ältere Mieterpaar ALG II Empfänger ist.

Hab dank!

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Danke für die Information!

@Thomas

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@Thomas:
Vllt hab ich mich falsch ausgedrückt, aber 100T EUR sollten für als Gesamtbudget für beide Häuser draufgehen. Ursprünglich sollten im kleinen Häuschen nur die Haupteingangstür gewechselt werden und fertig.
Die OG Deckendämmung wirds zu 90 % wohl auch werden, und ja auch in Selbstleistung, soweit ich komme. In meinem Verständnis kann ich aufgrund der diffusionsoffenen Dämmung keinen allzu großen Schaden bei falscher Handhabe machen :D Ich HOFFE :D
Die Fenster sind meiner Meinung nach gängig, Problem ist beide sind schon im rüstigen Alter und haben langsam schon Last den Briefkasten aufzukriegen, elektrische Öffner mit Fernbedienung wäre das Beste für Die, nicht für mich. Wenn ich schon seh, wie der Fensterrahmen in nicht mal 2 Jahren von außen vergilbt ist ist jeder Gedanke über neue Fenster ein Stich ins Herz, aber, aber aber,... Derzeit ist es bei uns auch schwierig geworden etwas zu vermieten.

Die Heizung läuft zwar, aber das Steuerboard ist hinüber, Temperartureinstellungen muss man nach Gefühl machen und die zusätzlichen Apperationen sind schon alle auf dem Weg in die Rente, obwohl die Heizung erst seit 4 Jahren regelmäßig richtige Werte bei der Messung ausspuckt und unser Schornsteinfeger seit 1997 zufriedenen ist.

Mit Ökologischen Fussabdruck könnten wir ziemlich gute Freunde werden, ich seh das alles genau so skeptisch, die halbgare Grüne Neue Welt Propaganda lässt mich auch oft die Faust in der Tasche ballen.
Dennoch muss ich mir etwas einfallen lassen, da ich 7.000-10.000 ltr Heizöl da durchpuste für 4 Parteien und Grundwärme in der alten Gaststätte, obwohl ich noch einen Holzofen habe im EG für den größten Raum.
Wenn man denn zahlentechnisch etwas von der Werbung für die Pellets glauben darf und der alte Heizungstechniker recht hat, spar ich so um die 3000 € Energie pro Jahr.
Heizöl trau ich mich nicht für die Zukunft und Gas gibts bei uns hinter den Sieben Bergen leider nicht. Das wäre tatsächlich das einfachste gewesen ;)
Meine "Alten" fühlen sich dafür zu wohl und jetzt im Moment wäre das echt kritisch, da eine Partei schon aus PLatzgründen im Juni weg ist und im Dachgeschoss erst gegen Ende des Jahres wer neues kommt. "Finanzieller Obergau" wäre das. Ferienwohnung hatten wir früher mal geplant, aber dann muss man sich darum auch wieder kümmern, da wir absolut keine Touri-Region sind und zur Fremdreinigung usw. jemanden zu finden und das ganze zu organisieren haben uns einige im Ort schon mit genug Lehrgeld gezeigt. Das taugt leider nict bei uns.