Haus sanieren oder Finger weg?

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Andre8

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finger-realistisch-gutachten-i29015_202141523236.jpegHallo Community,

Ich bin ein absoluter Einsteiger in der Beschäftigung mit der Materie Fachwerkhäuser.

Wir haben uns aber kürzlich zum Erwerb eines solchen historischen Fachwerkhauses entschieden und stehen nun vor der Qual der Wahl.

Gerade sind wir leicht in ein städtisches Wohn und Geschäftshaus verliebt, an dem aber zahlreiche Bausünden bzw. Sanierungen (wie es der Anbieter nennt zu sehen sind. Aber deren Beseitigung klingt zumindest machbar.
Schon beim ersten Anblick viel allerdings der Eckträger ins Auge (Bild). So ganz grob geschätzt was kostet alleine so ein Balken Austausch?
Hat jemand Erfahrung mit Häusern im Denkmalschutz in diesem Zustand? Viel scheint billige DDR Sanierung. Es besteht ein wilder mix aus angemalten Mauerwerk(wo ursprünglich Balken gewesen sein dürften) und Holz usw. ist es realistisch für so ein Haus noch einiges über dem Grundstückspreis zu zahlen?
Gas / Wasser / Strom sind erschlossen und halbwegs neu, aber die Substanz halt leider schon ohne Gutachten eher unbefriedigend.
Das Haus hat 2 Etagen + DG ( nicht ausgebaut)
140m2 Wohnfläche plus 50m2 ausbaureserve.
Der aufgerufene Preis liegt bei 65000€ - impliziert ja das es nicht soooo schlecht ist.

Wenn ich inklusive DG Ausbau ein ca Budget von 300€-400€/m2 nach Fördermitteln veranschlage, ist das ansatzweise realistisch?

Wäre für ein paar schnelle Bauch-Meinungen dankbar.

Es geht mir lediglich um eine grobe Einschätzung ob das Sinn macht jetzt weiter zu träumen und Geld in ein Gutachten zu stecken oder ob ihr Profis sagt „ vermutlich lieber Finger weg“

Beste Grüße
 
Region

Das wird je nach Region und Immobilienmarkt innerhalb Deutschlands sicher sehr unterschiedlich sein. Wenn ich für unsere Region spreche ...
- Für solch ein Haus - Wert ca gleich Grundstückwert
- Wir haben in NRW eine sehr gute Denkmalförderung (bis 50 % denkmalerhaltende Kosten) aber selbst da sind Sanierungskosten von 300€-400€/m² viel zu niedrig angesetzt. Bei der aktuellen Materialpreisentwicklung wird selbst das Doppelte viel zu wenig sein.

Alles Gute für die weitere Suche - M.Mattonet, Ingenieurbüro Bergisches Land
 
feedback-sanierungsbed-rftig-nichts-na-i29015_20214168714.jpegDanke für das Feedback

Ja ich dachte auch das das ganze für diesen Preis etwas sehr schlecht aussieht. Das Haus steht in Mecklenburg VP und hat wie gesagt maximal 7000€ bodenwert. Zwar scheint von innen einiges gemacht wurden zu sein (Heizung, etwas Elektrik und das Bad) aber wenn die Grundsubstanz voll sanierungsbedürftig ist, nützten mir Fliesen ja nichts??

Na mal sehn wenn der Anbieter 50000€ runter geht hab ich ja gleich mal 250€/m2 mehr
 
Soviel wird er kaum runtergehen

Warum sollte er es für 65T anbieten und dann 50T erlassen?? Das ist oft das Problem: bei meinem Nachbarhaus ist es ägnlich, vor 20 Jahren für 5000,-€ gekauft, nachdem die letzten Bewohner ferstarben, nun will er 50.000 haben. Einfach unrealistisch! Noch dazu, wenn die Substanz derart schlecht ist. Mein Bachgefühl: Finger weg!

Als Beispiel: bei mir mussten bei wesentlich besserer Substanz nur für das Fachwerk rund 50.000,-€ aufgewendet werden. So wie der Eckpfosten auf Deinem Foto aussieht, kommt die denkmalgerechte Sanierung eher einem Neubau gleich! Da geht es nicht um einzelne Balken,- es geht darum, das Haus ganz zu entkernen und quasi neu aufzubauen....da nutzen einem dann auch keine neu gezogenen Kabel im Inneren etwas. Die Elektrik muss hinterher sowieso komplett neu.

Ganz ehrlich (und ich bin wirklicher Fachwerkfan) wenn Du nicht einige hunderttausend Euro für die Sanierung aufbringen kannst,- lass es! Und ja: der aufgerufene Preis ist eine Frechheit! Aktuell denken einige Altbesitzer, sie könnten noch schnell n Reibach machen, weil der Markt so explodiert ist. Bedenke: solche Häuser waren 20-30 Jahre unverkäuflich!

Wenn das Geld da ist: 20-30.000 Euro und keinen Cent mehr!
 
Totalsanierungsfall

Hallo Helmut,

ich vermute mal vom äußeren Erscheinungsbild, das es innen auch nicht besser aussieht, die erfolgten "Sanierungen" sind vermutlich nichts wert, da sie größtenteils wohl zurückgebaut werden müssen. Eine etwas umfangreichere Bilderstrecke nur eben nicht hier bei fachwerk wäre hilfreich.Beachte aber auch die Rechte des aktuellen Eigentümers. d.h. vollständig anonymisiert ohne Hinweise auf den Ort und Lage und hinterher bei Nichtkauf wieder vollständig löschen!.
Häuser dieser Art wurden noch vor 10 Jahren mit Grundstückswert minus Abrisskosten gehandelt. Heute sieht es leider anders aus , da riesige Mengen Geld im Markt sind, wodurch die Preise auch für SchrottImmobilien massiv angezogen haben.
Ein Preisbeispiel hier von Freunden, die fast vollständig in Eigenleistung ein Einzeldenkmal (125m² WF + 80m² NF) saniert haben und auch über die Kraft, Zeit und Fähigkeit inkl.Werkzeug verfügen.
Gemacht wurden Haustechnik, 19 Fenster, Innendämmung, ca. 40m² Fachwerkfassade mit Außendämmung erneurn, Bad, 7 Türen, 65m² Dielenfußboden und 35m² Fliesen. Wo es ging wurden historische Baustoffe verwendet. Fachfirmen absolut minimalst, Zeitaufwand 10 Jahre neben der Arbeit und aktuell 290€/m² nach Abzug von ca. 30% Fördermitteln . Der Wohnbereich ist zu 80% fertig, Die Nutzflächen wurden lediglich gesichert. Es geht also schon , aber sehr schmerzbefreit muss man sein um das durchzustehen. In 4 Jahren soll es fertig sein. Details umwirklich eine Vergleichbarkeit herzustellen wäre hier etwas zu umfangreich.


Gruß
Det
 
Nun haben bereits

mehrere Lesen gesagt, was ich Dir auch gesagt hätte: so ein Haus wäre vor Kurzem noch unverkäuflich gewesen. Noch dazu im Ortskern und Gehweg direkt am Fenster, sodass jeder Passant auf den Kaffeetisch schauen kann. Gibt es wenigstens hinten einen Garten?

Ich denke auch: die bisherigen "Sanierungen" sind nichts wert: siehe Metallband an der Ecke. Bei so einer Immobilie würde ich - völlig unabhängig vom Angebotspreis des Verkäufers - einen eigenen Preisvorschlag machen und dann kann er sehen ob er den annimmt oder nicht. Noch 5 Jahre weiter und er bekommt es nicht mehr verkauft.
 
Kauf von Schrottimmobilien zu überhöhten Preisen

Zum Thema Kauf von Schrottimmobilien zu überhöhten Preisen kann man nur eins sagen - es steht jeden Morgen mehr als einer aus dem Bett aus der blöd ist und zuviel Geld hat.
Kopfschütteln und machen lassen.
George Best hat gesagt "Ich habe viel von meinem Geld für Alkohol, Weiber und schnelle Autos ausgegeben. Den Rest habe ich einfach verprasst." Wenn einer für die ersten drei Sachen nichts übrig hat, soll er doch überhöhte Preise für Schrottimmobilien bezahlen. Ich bin da tolerant.
 
Ok dss as nun geh ich mit gesundem Desinteresse besichtigen

Danke nochmal für das viele Feedback. Von innen sieht es halt halbwegs akzeptabel aus. Aber wie Ihr schon alle sagt - hat man nichts von wenn das halbe Haus neugebaut wird.
Wir suchen zwar schon mit dem Wissen einer Jahrelangen Baustelle, weil wir halt keinen Fertighaus charm möchten und das ich da zusätzlich noch bis zu 100.000 reinstecken würde ist auch eingeplant. Im Denkmal muss halt leider einiges von Fachleuten gemacht werden sonst soll aber natürlich auch Eigenarbeit und liebe rein.
Na mal sehn was der Verkäufer noch dazu sagt, wenn es halt 20.000 kosten würde wäre es was anderes, habe auch das Gefühl das wenn ich da mit den oft angepriesenen 1000€/m2 für komplettsanierung ( vor Förderung) kommt das halbwegs hin, nur dann möchte ich keine Substanz groß bezahlen. Stadtlage war eingeplant, da unten ein eigenes Geschäft rein soll und da ist das natürlich super.

Danke soweit schonmal für eure Einschätzungen.
 
Ich sehe das anders

Natürlich kann man sich berechtigt darüber aufregen, dass infolge der Geldschwemme überhöhte Preise verlangt werden ABER in den letzten Jahrzehnten war dieses Geld eben oft nicht vorhanden, obwohl es benötigt worden wäre, die Altbausubstanz zu retten. Daher oft auch das Gefrickel an Altbauten.

Jetzt haben aber viele Leute das Geld. Ich sehe diese Geldschwemme als GESCHENK GOTTES und LETZTE CHANCE viele Fachwerkhäuser zu retten!

Wenn Sie sich in das Haus verliebt und entsprechend Geld haben, kaufen Sie es für 20.000€, sanieren Sie es und gut!
 
An sich gerne

Ja grundsätzlich will ich ja sehr gerne was altes und würde auch sofort neue schöne Fenster einsetzten und und und. Aber es kostet halt gleich mal 65000 und wie viel alte Substanz ich da am Ende habe ist ja leider auch fraglich.
Klar tut es dem Markt gut wenn Geld da ist. Bei mir quillt es halt nicht aus den Taschen, dann muss da halt ein Investor Ferienwohnung bauen. Ich kann ja privat nicht Versäumnisse der letzten Jahrzehnte ausbaden.
Aber grundsätzlich werde ich immer lieber Geld und Arbeit in etwas schönes altes stecken als auf Neubau zu setzen.
 
Das grenzt schon an Unverschämtheit, Herr Mattonet!

Hier stellt jemand eine Frage und möchte Rat dazu. Ihre Antwort, einen dann gleich als "blöd" zu bezeichnen (obwohl noch gar kein Kauf stattfand, sondern es um die Frage ging "ob überhaupt") ist echt unverschämt!! Arbeiten Sie an Ihrem Stil.
 
Nicht falsch interpretieren

Lieber Gerd - bitte nichts falsch interpretieren. Ich habe hier nicht den Fragensteller als solches angesprochen noch ihn als blöd bezeichnet. Bitte nichts hineininterpretieren, was ich so nicht geschrieben habe und auch so nicht sagen will. Ich weiss, das ist bei geschriebenen Text, erst recht ohne Zittierfunktion manchmal schwer.
Meine zweite Antwort war sehr allgemein bezogen und gemeint und richtete sich eher an die Darstellung des aktuellen Marktes in den Beiträgen von Boldo und Herrn Selle. Vielleicht lesen sie noch mal unvoreingenommen meinen zweiten Beitrag. Danke und ein entspanntes Wochenende.
 
Alles gut

Ich hab’s zumindest nicht so gelesen also alles gut. Am Ende war alles konstruktiver als erwartet ??
Man bekommt ja gerne von „auf jeden Fall“ bis „wenn du kein Geld hast dann Kauf halt kein Haus“ alles. Da ist mir das hier schon sehr sympathisch
 
Sanierungskosten pro qm

Um auf die Sanierungskosten nochmals zu verweisen würde ich bei dieser Immobilie von ca. 2500-3500€/ qm ausgehen. Denn: aktuell wird unglaublich viel gebaut und saniert. Eine Meisterstunde kann schnell die 50€-Grenze übersteigen. Des Weiteren haben die Holzpreise extrem zugenommen. Gute Handwerker haben ihren Preis und sind zunehmend schwer zu bekommen.

Bedenken Sie auch, dass Ihre Bank, falls Sie einen Kredit benötigen, meist rund 60% des Grundstückswertes Ihnen als Kredit zur Verfügung stellen wird.

Überschätzen Sie nicht den Nachteil der Eigenleistung, der nicht über 30% der Investitionssumme geht.

Planen Sie weit im Voraus. Diese Sanierung wird nicht in 2 Jahren abgeschlossen sein. Gehen Sie von mindestens 3 Jahren aus.

Das heißt also, dass Sie die nächsten Jahre entweder eine Doppelbelastung durch Kredit und Miete tragen müssen oder Jahre in einer Baustelle wohnen.

Lg Holger
 
Sehr pessimistisch oder

Hallo,
Das scheint mir aber sehr pessimistisch oder? Handwerker sind ja schon länger unverschämt teuer (ich weiß der Markt) aber3000/m2 wer soll da noch irrgendwas sanieren. Da kann ich ja selbst in um Berlin noch großzügig bauen ... das wär ja fatal wenn das war ist. Ich verdiene eigentlich ganz ok, aber damit würde ich ja nie mehr als 100m2 anfassen
 
Du hast ganz recht

das kann man auschal kaum sagen, zumal es sehr auf den eigenen Anspruch ankommt. Bei den meisten Fragen gibt es jedweils eine extrem teure, eine teure, normale und günstige Variante. Egal ob es um Heizung, Dach, Fenster, sonstwas geht.
Müssen es neue Fenster sein? Wenn ja: teure Kastenfenster für 1000,-€/St oder sind nicht auch Holzsprossenfenster "von der Stange" für 300,-€ ok? Muss es Biberschwanz auf dem Dach sein? Muss es Erdwärme sein? Genügt für die Anfangsphase ein Kaminofen?

Durch Flexibilität in solchen Fragen ergeben sich schnell viele 10.000,-€ Unterschied in den Kosten!
 
Re: Du hast ganz recht

Ben, du hast im Prinzip recht mit dem was du schreibst. Man kann schon viel sparen, wenn es nicht immer gleich die Luxusversion ist.
Aber in dem Fall, bzw, im Stadium der grundsätzlichen Meinungsbildung (Kaufen oder Nicht-Kaufen) würde ich nicht anfangen einzelne Posten auf Teufel komm raus runter zu rechnen. Am Ende "belügt" man sich nur selbst. In so einer Bude werden sich im Laufe der Sanierungsarbeiten noch zu viele Überraschungen ergeben, dass es wenig Sinn macht gleich zu Beginn schon über detaillierte Einsparungen nachzudenken.
Um mal bei deinen Beispielen zu bleiben: teure Kastenfenster vs.Holzsprossenfenster "von der Stange" oder Biberschwanzdach.
Das würde Andre sich nicht aussuchen können, das Haus steht unter Denkmalschutz. Das Denkmalamt würde ihm vorgeben was er einzubauen hat....... und vieles Anderes auch.
 
denkmalschutz-balken-schl-ssel-brrgabe-i29015_202141720157.jpegDenkmalschutz

Klar gibt es Vorgaben die prüft auch das Amt gerade nochmal, da ja eh schon viel sehr „falsch“ saniert wurde evtl geht es nur um die Straßen Ansicht in fachwerkoptik mit gemauerten gedachten.
Mir ist schon klar das es von „alles (was geht) selber über 10 Jahre machen“ bis zu „alles von der Planung bis zur Schlüsselübrrgabe im Luxus Segment“ eine breite Spanne liegt. Bei der möchte ich mich halt irrgendwo dazwischen liegen.
Wenn mir gesagt wird nach Förderung mit 600-1000€/m rechnen statt meinen geplanten 400-500 ist ja auch alles gut. Aber für 3000€ auf 150-200m2 sind wir ja in Dimensionen von nem üppigen Neubau in bester Lage. Das halte ich für unrealistisch.

Mal als andere frage: Holz ist zwar gerade sehr teuer, aber Eichen Balken bekommt man ja schon noch 14x14 für ~ 30€/m da ist doch der Zimmermann eher das essenzielle. Macht es da überhaupt Sinn alle Balken einzeln abzustützen und zu tauschen oder ab welcher Schadensmenge geht man da den Weg über den rück und Wiederaufbau?

Ich bin über ein paar Beispiele von sockelfeuchte gestolpert. Was würde das bei so einem Haus bedeuten? Fußweg auf und ans Fundament? Es scheint bei diesem Haus auch zum Teil ein sockelbslken und zum Teil Mauerwerk bis zum Sockel zu geben ?? beim Bild sieht man das es links bröckelt und rechts nur Fachwerk Malerei ist
 
m²-Preise

(Zitat) "Aber für 3000€ auf 150-200m2 sind wir ja in Dimensionen von nem üppigen Neubau in bester Lage. Das halte ich für unrealistisch." (Zitat Ende)
Ich auch, meine es aber in die andere Richtung. Bei uns im Rhein-Main-Gebiet sind das Preise für sozialen Wohnungsbau. Für "normale" Ausstattung liegt man hier in der Gegend bei 3500 - 4000,- Oironen, in Mainz/Wiesbaden-Innenstadt eher noch drüber.
Im aktuellen größeren Neubauviertel in Mainz liegen die Preise bei ca. 4500 - 5000,- €/m². Im Geschoßwohnungsbau wohl gemerkt. Also in "Klötzen" mit 5, 6, 7 Etagen und entsprechend vielen Eigentumswohnungen. Für Einfamilienhäuser kommen im Umland der Städte dann noch Grundstückspreise von 800 - 1200,- €/m² oben drauf, wenn man keinen Bauplatz hat.

Ich kenne zwar die Preisunterschiede zu MeckPom nicht, aber ich kann mir vorstellen, dass 3000,-/m² auch dort nicht so arg daneben liegen.
Das sind zwar jetzt alles Neubau-Zahlen, aber eine grundlegende Komplettsanierung kann durchaus genauso viel, aber auch mehr kosten. Denn manchmal hat man schneller und einfacher komplett abgerissen und neu gebaut als saniert. Was in dem Fall halt keine Option ist......

Frage an Andre: Stehst du schon mit dem Denkmalamt in Kontakt? Hast du von denen schon irgendwelche Aus- oder Zusagen über Zuschüsse, oder wie kommst du auf die genannten Zahlen?
Ich frage deshalb, weil ich ganz oft erlebe, dass das Amt zwar Vorgaben macht, aber keine (wirklich null) Zuschüsse zahlt.
 
Thema: Haus sanieren oder Finger weg?
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