Komplettsanierung und erweiterung eines "Siederlerhauses" BJ1934

[Johannes16]

Hallo Zusammen,
ich habe schon ein paar Beiträge im Forum gelesen, und bin von euerer Unterstützung und euern Ratschlägen sehr positiv beeindruckt. Daher habe ich mir gedacht, es ist vielleicht eine Gute Idee, euch mein mögliches Projekt vorzustellen.

Dabei handelt es sich um ein kleines Siedlerhaus von 1934 in der Nähe von Regensburg. Ich habe die Möglichkeit das Haus zu erwerben, und würde es aber gerne erhalten, soweit dies einigermaßen wirtschaftlich ist.
Ein paar grobe Daten:

Tragende Mauern sind aus 30cm mit Vollziegel gemauert (Kommentar Bauplan 12cm+12cm+6cm)
Innen 12cm Mauerdicke

Keller/ Fundament: Laut Bauplan voll unterkellert, die Hälfte des Kellers wurde vermutlich direkt beim Bau aus dem Bauplan gestrichen, der jetzt noch vorhandene Kellerraum ist ca. noch 1/4 der Hausfläche, Soweit keine weiteren Infos vorhanden

Grundfläche EG Außenmaß ca. 8mx8m
Ab Fußboden 1.Stock beginnt der Dachstuhl mit ca. 50°Dachneigung

Das Haus bietet leider relativ wenig Wohnfläche, aber irgendwie wäre es zu schade zum Wegreißen.

Der Plan wäre nun folgender:
1. Obergeschoss als Vollgeschoss aufbauen, und Dachneigung ändern. (prinzipiell möglich laut Bauplan und Bauamtaussage)
Meine Bedenken sind aktuell, dass dadurch eine höhere Last auf dem Fundament entsteht, durch Zusätzliches Mauerwerk und nicht mehr abrutschende Schneelast.
Welche Möglichkeiten gibt es dies abzuklären, oder ist hier die Angst fehl am Platz?

Zur Komplettsanierung würde dann eine Dachdämmung, eine Fassadendämmung kommen, als auch ein Neuer Aufbau des Fußbodens incl. Dämmung
Auch den Aufbau der Zwischendecke würde ich überholen und den 1, Stock mit Fußbodenheizung ausstatten.
Gleichzeitig muss die Heizung getauscht werden und sowohl Elektrik als auch Wasserleitungen, Bad Küche und Bodenbeläge erneuert werden- hier wurde zwar hin und wieder etwas gemacht, aber leider nur halbherzig und partiell.

Daraus ergeben sich nach meinem aktuellen Kenntnisstand folgende Fragen:
Denkt Ihr die Wohnraumerweiterung ist statisch möglich? Evtl gibt es hier schon vollendete ähnliche Projekte. Bedenken habe ich wie oben erwähnt zwecks der erhöhten Last auf dem Fundament.

Vermutlich ist das EG zum Teil auf Sand aufgebaut, und der Aufbau wurde nach Aussagen vermutlich noch nie saniert. Ich würde hier gern eine Dämmung einarbeiten und eine Fußbodenheizung.
Könnt ihr mir einen Aufbauvorschlag machen und mit welchen Materialkosten für eine Erneuerung des Aufbaus ist in Etwa zu rechnen (evlt. Kosten pro m²)?
Selbes gilt für den Aufbau der Zwischendecke.

Habt ihr einen Vorschlag für ein geeignetes Dämmmaterial für die Außenwände?
Alle weiteren Punkte hätte ich jetzt mal als 0815 Sanierung gesehen, oder gehe ich hier zu primitiv ran? Gibt es noch weitere Themen, die bei so alten Häusern speziell sind, und die Ihr mir mitgeben könnt?

Besten Danke an alle
Johannes

 

[MiKe9]

300.000

Mal so ins blaue mit allem neu incl 2. Vollgeschoss wird das vermutlich mindestens 300t€, mit sehr viel Eigenleistung vielleicht nur 200t€ werden. Die Bau und Materialpreise gehen zusätzlich grad durch die Decke.

Zur Statikfrage muss halt ein Statiker her, der für die Aufstockung mit Bauantrag eh Pflicht ist.
Vermutlich wird das klappen.

Deine 30cm Wände sind Zweischalig mit 6cm Luftschicht.
Kann man Einblasdämmung einbringen.

Bodenaufbau ist auf verschiedene Weise möglich.

Ich würde nicht nur auf FBH setzen. Wandheizung dazu oder beim Rundumsdchlag mit Aufstockung direkt ne Betondecke mit BKA einbauen,(betonkernaktivierung = heizrohr im beton) was auch zur kühlung gut funktioniert.

 

[blauerpaulchen]

Nicht bös gemeint,

aber bei all dem, was sie vorhaben ist ein Abriss und Neubau wahrscheinlich wirtschaftlicher. Der m² Neubau kostet 2500 - 3000 €/m². Mehr als 100 m² wid ihr Haus auch nach dem Umbau nicht haben.

 

[Johannes16]

Ganz ehrlich

Ich bin für hier dankbar für jede Antwort und Ratschlag.

Hätte nicht gedacht, dass die Ziegelwände mit Hohlräumen versehen wurden - wieder was interessantes gelernt-Danke!

Dass dies nicht billig ist, davon gehe ich aus. Für einige Renovierungsschritte habe ich den ein oder anderen Preis, und ich werde vor Ort auch noch einen Fachmann zu Rate ziehen.
Nichts desto Trotz, falls zufällig wer die ungefähren Materialkosten für den Aufbau des Bodens/Decke parat hat würde mich dies schon noch interessieren.

Besten Dank, Johannes

 

[MiKe9]

das kommt natürlich auf den aufbau und die wünsche an

du wirst ohne keller um ne abdichtung nicht herum kommen.

also sauberkeitsschicht, abdichtung, dämmung, fbh, estrich und z.b. geklebtes parkett.

da ich fast alles selbst gemacht habe, kann ich zu marktüblichen preisen nicht viel beitragen.
bei uns ist außer mauern, treppe, balkendecken (balken und füllungen und teile der dielung blieb bestehen) und dachstuhl(nur aufgedoppelt) alles neu gekommen.

mit extremer eigenleistung kamen da trotzdem 1600€ pro qm grundfläche zusammen.

bei dem was du da vor hast, bleiben ja quasi nur die alten mauern im EG stehen (unabgedichtet im erdreich stehend).
daher muss ich @blauerpaulchen schon recht geben.
da wird ein neubau sinnvoller werden und ist nachher kein stückwerk mit alten schwachstellen.

nimm ein paar euro in die hand und lass dich von einem altbauerfahrenen achitekten zu einem konzept mit preisermittlung beraten.

auf deine eigene abschätzung würde ich 30% unsicherheit draufschlagen, bei der aktuellen situation im baugewerbe eventuell mehr.

edit: deine zweischalige wand vermute ich durch die angabe "12 + 12 +6" und weil das zur bauzeit teilweise von der preußischen bauordnung vorgeschrieben war. muss natürlich überprüft werden.

gruß
micha

 

[blauerpaulchen]

Der Dachumbau ist ein Fall für den Statiker

Falls ich nicht ganz falsch liege, hat das Haus ein Satteldach. Das heißt, das ganze Gewicht des Dachs wird durch das Dreieck aus Sparren und Deckenbalken über die Außenwände abgetragen. Bei einer anderen Dachkonstruktion, die bei ihrer Planung wahrscheinlich ist, müssen zusätzlich Kräfte der Mittelpfette durch das Haus abgetragen werden.
Da durch die Steile Dachneigung nicht so viel Wohnraum durch Abseiten verloren geht, würde ich das Dach nicht austauschen, sondern durch einen Gegengiebel ergänzen. das schafft im OG mehr Platz und zerstört nicht den Charakter des Hauses.
Wieviel Raum ist denn noch über der Kehlbalkenlage im Dachboden aktuell?

 

[Johannes16]

Vielen Dank für die Rückmeldungen

Zwischen Kehlbalkenlage (Decke 1.OG) und First liegen noch etwa 2,20m Höhe.
Fraglich ist, ob überhaupt Kräfte der Mittelpfette über das haus abgeleitet werden können, da die Innenwände nicht mittig zum Haus sind und meiner Meinung nach nicht tragend abgeleitet werden können.

Ich bin mit meinen Überlegungen noch nicht durch, aber die erste Euphorie ist mittlerweile schon kräftig gedämpft. und an dieser Stelle nochmal Danke für die Rückmeldungen!

Johannes