1970er Haus ohne Keller - was mache ich um UG

[paulch]

Hallo zusammen, ich bin neu hier, ebenfalls Neuland ist für mich die anstehende Innensanierung vom doppelstöckigen EFH (kein Fertighaus) Baujahr 1970 ohne Keller im/am Hang mit seitlichen (Ost&West) und südlichen Erdkontakt im UG, die Hangsteigung ist Nord->Süd. Mit viel Begeisterung las ich als Erstes die PDF-Dokumente vom Georg Böttcher. Meine größte Schwäche ist es, der Baubranche Vertrauen entgegenzubringen. Es ist relativ viel in den letzten 2-3 Monaten der Planung passiert (2-maliger Bauplaner/In-Wechsel), was den Satz "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser" im neuen Licht erscheinen lässt. Daher informiere ich mich gerne, hole öfter eine Zweitmeinung ein, mache ich beim Arzt genau so.

Wir haben im UG des Hauses (gebaut auf dem Streifenfundament mit nicht durchgehende Betonbodenplatte ca 12 cm) etwas Schimmel [ < 1m2] in 2 Räumen - Raum Keller und Waschküche. Aufgrund dessen haben wir uns entschlossen, nur OG zu bewohnen. Im UG bleibt der Keller, die Waschküche, die evtl. mit dem Bad konsolidiert wird und das Gästezimmer weitgehend unbewohnt, jedoch beheizt (Niederbrennwertheizung mit Radiatoren). Der Plan ist es, in den nächsten Monaten die Innensanierung vom OG (und etwas UG - Keller + Bad) durchzuführen, später in 2-3 Jahren ist die Fassade fällig, in 5-10 Jahren evtl. kommt der Ersatz der Ölheizung mit der Luftwärmepumpe. Bei der Fassadensanierung war die Überlegung, den Sockel zu dämmen und das Fundament abzudichten, hierbei bin ich mir nicht mehr so sicher.

Die eigentliche Frage - was macht man im Untergeschoss jetzt, unmittelbar bei der Innensanierung? Wir haben ein "oberflächliches" Gutachten mit Wärmekamera und kapazitiven Feuchtemessung erstellt, einfach um verdeckte Mängel auszuschließen. Der Nocheigentümer weigerte sich, die Laminatöffnung zu erlauben. Hierbei haben wir uns mehr auf die Expertise/Erfahrung des Gutachters verlassen: "Es kann davon ausgegangen werden, dass die Schimmelbildungen primär konstruktionsbedingt sind und nicht Ursache einer Durchfeuchtung des Tragwerks. Dies aus dem Grund, dass die Temperaturverteilung linear ist und sich keine Auffälligkeiten oder „Schwankungen“ zeigen, welche auf eine lokal erhöhte Feuchtigkeit von außen her hinweisen". Ich kann der Logik folgen, Laminat müsste Spuren der Größeren Durchfeuchtung anzeigen, ist aber unversehrt.

Wir bekommen jetzt die Hausschlüssel, Laminat wird im Raum Keller für die Schimmelsanierung eher entfernt. Sollen wir die CM oder eine andere professionelle Feuchtemessung mit Sondierung durchführen, Grundwasserlevel bestimmen oder einfach mit der Innensanierung fortfahren, in der Waschküche und Keller ggfs. eine dezentrale Lüftung einbauen und sich eher auf die Außenabdichtung in 2-3 Jahren verlassen?

Ich freue mich auf den konstruktiven Austausch und bedanke mich im Voraus.

 

[Holger]

Altes Problem

Hallo Paulchen,

aus der Ferne und anhand eines Bildes ist keinerlei Aussage über die Ursachen, Umfang der Sanierungen etc. zu ziehen.

Also kann ich ausschließlich paar allgemeine Aussagen Ihnen geben:

Anhand des Fotos ist zu vermuten, dass das Feuchtigkeitsproblem ein Altes ist, da deutliche Spuren der Ausbesserungen und Schadensbeseitigung sind zu erkennen sind. Hier wurde die Raufasertapete entfernt und bereits nachgespachtel. Des Weiteren liegt eine recht umfängliche Durchfeuchtung vor, da die Schrauben/Nägel der Sockelleiste Korrosion zeigen und angrenzende Gegenstände, z.B. der Karton bereitsAnsatz von Schimmel zeigen.

Eine Bauteilöffnung/ Bohrung bringt hier den notwendigen Erkenntnisgewinn.

Das Schadensbild lässt nämlich verschiedenste Ursachen zu:

Bei umlaufend gleichem Bild könnte eine Überflutung und anschließend nicht erfolgte/ nicht umfänglich erfolgte Trocknung des Kellers in Betracht gezogen werden.

Bei lokal auftretendem Schadensbild hangseitig könnte eine beschädigte Außenabdichtung die Ursachen sein.

"Zeiht sich die Feuchtigkeit in den Ecken nach oben", kann eine Kältebrücke mit gleichzeitig umgünstigem Raumklima eine mögliche Ursache sein.

 

[paulch]

Danke für den Hinweis

Eine Zusatzfrage, sollen wir die Ursachenforschung mit einem "neutralen" Sachverständigen oder mit einer spezialisierten Firma, zum Beispiel Isotec, in Angriff nehmen? Bisher waren die Aussagen des Sachverständigen und der Fachfirma widersprüchlich. Leider kann man hier nur ein Bild abladen, ich versuche mal mit einer Grundrisszeichnung. Der problematische Raum Keller ist mitm X markiert. Hm, vom alten Problem ist im Bericht nichts zu lesen. Alteigentümer gibt es mündlich zu, dass das Problem seit einer Weile besteht, Laminat liegt dort seit 2004 und ist intakt. Wir haben es mit dem Rechtsanwalt besprochen, die Chancen auf Beweis der arglistigen Mängel sind eher mau - gekauft wie gesehen. Daher haben wir uns, auch nach der Aussage im Bericht, welche aufsteigende Feuchtigkeit ausschließt, eher dazu entschlossen es zu akzeptieren.

 

[Holger]

Fachfirma vs. Gutachter

Sie müssen immer bedenken, dass eine Fachfirma bei der Erstellung eines umfänglichen Gutachtens gleichzeitig eine ökonomische Motivation vertritt. So steht häufig der Schaden und nicht die Ursache bei der Begutachtung im Vordergrund.

Ein Gutachter hingegen haftet für das erstellte Gutachten. Er konzentriert sich bei der Begutachtung auf die Ursachen und weniger auf das Schadensbild.

 

[Holger]

Ergänzung Arglist

Zwei Ergänzungen:

1. Da dieser Bauschaden deutlich sichtbar ist und selbst bei der ersten Begehung ohne Hinweis des Vorbesitzers auffallen muss, kann hier aus meiner Sicht eine Arglist ausgeschlossen werden.

2. Laminat und Feuchtigkeit: Da Laminat eine Plastikoberfläche besitzt, sind Rückschlüsse schwierig. Achten Sien und lassen Sie, sofern ein moderner Fußbodenaufbau vorliegt, den Feuchtigkeitsgehalt der zwischen Estrich und Bodenplatte befindlichen Dämmschicht kontrollieren.

 

[paulch]

Vielen Dank, Update folgt.

Danke Holger, das hilft weiter. Ich sehe es ein, die Feuchtigkeit haben wir mitgekauft

 

[Holger]

Ganz normal

Bei alten Häusern, aber häufig auch den den neuen Häusern, gehören Feuchtigkeitsschäden zu den klassischen Bauschäden. Nach über 50 Jahren, kann da das ein oder andere Bauteil schon mal Pflege brauchen. Und da es kein Fertighaus mit viel Holz ist, lässt sich das auch reparieren.

Da der Schaden sogar recht eng eingrenzbar ist, sollte hier kein schwerwiegendes Problem auftauchen. Vielleicht ist auch nur ein Rohr undicht, war das Raumklima lange extrem feucht oder ist die Anschlussfuge im Laufe der Jahrzehnte undicht geworden. Schauen Sie sich die Stelle auch nochmal von außen an: Läuft die vielleicht direkt Wasser zur Hauswand, liegt da das Regenrinnenrohr, wie sieht der Putz aus, etc.

 

[paulch]

Laminat entfernt

Ich hatte gestern in dem Raum mit Schimmel ein Stück Laminat entfernt, darunter befindet sich Estrich auf einer vermutlich Bitumen-Alu Folie - das Ding war eher nicht wirklich funktionsfähig? Estrichhöhe schätze ich auf so 3-4 cm und danach kommt die Betonplatte. Der "Finger hinhalte" Test ergab trockene Bausubstanz, was meine Vermutung auf Taufeuchtigkeit verstärkt.
Wir überlegen doch Fussbodenheizung - so etwas: https://www.fermacell.ch/ch/produkte/estrich/therm25-fussbodenheizelement Bei Gesamthöhe Betonplatte - Decke 248- max 250 cm wird es etwas knapp den Boden nach unten gut zu dämmen. Unter 240 cm Deckenhöhe wäre es für grosse Leute ungemütlich. Muss man da auf die Vakuum/Aerogeldämmung setzen? Das wäre ein teuerer Spass.

 

[Bromm Edmund]

Was spricht gegen - Estrich ausbauen ?

Der ist doch gleich ausgebaut und dann spielen doch die paar cm Raumhöhe keine Rolle mehr.
Wenn das nicht geht, dann den Vorlauf um die ganze Außenwand an der Innenseite verlegen. Was dann noch wichtig wäre ist eine Heizungssteuerung die insbesondere die Außentemperatur erfasst und auch im Sommer betrieben wird. Dies deswegen, weil wenn nur die Raumtemperatur erfasst wird der Thermostat dann die Heizung ausschaltet und dann der Boden-Wandanschluss zu kalt wird!

 

[paulch]

Genau so wird es gemacht - Estrich raus, bleiben aber leider nur 248 cm Bodenplatte-Decke

Hallo Herr Bromm, vielen Dank für die Antwort. Alter Estrich samt Bitumen-Alu Folie kommt raus, danach ergibt sich leider immer noch unzureichende Gesamthöhe von 248 cm. Es wird fast unmöglich sein eine Dämmung + Fussbodenheizung + Steinfliesen auf 8 cm zu pressen. Da gibt es denke ich 2 Ansätze: die neue Raumhöhe von 230 cm akzeptieren (inkl. neue Treppe, Türen), mit foamglas oder ähnlichem zu dämmen oder eine Wandheizung zu überlegen und nur die Dämmung auf 8cm zu pressen, ergäbe 40mm foamglas + vielleicht 10mm aerogel. Wie ist die Meinung zu der Bitumen-Alu-Bitumen Folie. Die alte sieht nach 50 Jahren nicht mehr gut aus. Macht eine neue Bitumen-Alu Folie auf der Bodenplatte als Dampfsperre Sinn oder einfach foamglas auf Bitumenkleber verlegen?

 

[paulch]

Estrich Ausbauen - Betonplattenpfusch entdeckt

Beim Versuch den Estrich zu entfernen sind wir auf neue Erkenntnisse gestossen.
Die auf dem Originalbauplan eingezeichneter 12 cm PC 300 Betonplatte zwischen dem Streifenfundament existiert nicht oder war einfach ein dünn gegossener Magerbeton. Muss ich jetzt bis auf den Streifenfundament 50 cm auskoffern?

 

[paulch]

Alte Pläne lügen nicht...oder doch

Foto vom Plan UG, rotes X - 1 m2 wegspitzt passend zum Bild oben.

 

[Olaf Bernhardt]

Moin

nun es ist nicht schlimm wenn es nur ein Magerbeton ist, die Platte hat keinerlei statische Funktion und dient nur dazu nicht im Matsch rumlaufen zu müssen. Sie können also wie auch immer geplant vorgehen, unabhängig davon ob es ein C8/10 oder C30/37 ist
Übrigens: An der Fundamentunterkante haben Sie nichts verloren, die ist ein absolutes Tabu.

 

[paulch]

Was heisst "Sie können also wie auch immer geplant vorgehen"

Hallo Herr Bernhardt, was bedeutet es konkret? Geplant war es Estrich abzuspitzen, die Betonplatte etwas auszuspachteln (zwecks Nivellierung) und Dämmung zu verlegen. Auf das, was da unten vorkommt kann ich beim Besten Willen nicht dämmen, es zerbröselt ja in der Hand.

 

[Olaf Bernhardt]

Also,

dann geben sie doch den konkret vorhandenen Aufbau an:
Ich nehme an:
3-5 cm Verbundestrich
ca. 10 cm Magerbeton

danach Erdreich evtl Sandbett

Klar geht der Verbundestrich nicht zerstörungsfrei ab, also entweder auf geplante tiefe rausnehmen neuen Estrich auf die Bodenplatte und Dämm- und Abdichtungsebene herstellen, alternativ, den Magerbeton raus und neuen Bodenaufbau.
btw, herstellungsbedingt wird in Wandnähe eher eine Voute sein als eine ausgebildete Rechteckplatte diese ist eher in Raummitte zu finden, zu der Zeit hat man einen Fundamentgraben gebaggert der ungefähr dem entsprach was in der Zeichnung steht, die Grabenränder freilich waren eingefallen.

 

[paulch]

Archaeologische Ausgrabung

Hallo Herr Bernhardt, ich habe etwas tiefer mit der Hand die Steine entfernt, bzw. reingebohrt.
Nach ca 30-35 cm kommt tatsächlich nasser Sand. Die Schicht zwischen Estrich 4-5 cm und Magerbeton ca 12 cm und nachfolgenden Steinen lassen sich nicht sehr gut festhalten/differenzieren.

 

[paulch]

Noch ein Foto

Noch ein Foto aber ich tue mir vor Ort auch schwer die Schichten auseinander zu halten. Fakt ist, das lässt sich fast alles mit den Händen ausgraben/bewegen.

 

[Olaf Bernhardt]

Nun,

dann nehmen Sie doch gerade soviel wie Sie für Ihren geplanten Aufbau benötigen heraus plus 5cm die Sie dann als Estrich aufbringen, darauf dann die Abdichtung , Dämmung, Estrich.....
Wenn das nicht funktioniert müssen Sie den Beton bis auf die Kiesschicht herausbrechen und neu einbauen

 

[paulch]

Danke, alter Hauseigentümer streitet ab, dass die Platte nicht aus PC 300 Beton besteht

Verstehe ich beim Beton etwas falsch oder kann sich ein PC 300 Beton nach 50 Jahren so zersetzen, dass ich mit der billigsten Bohrmaschine ohne Bohrhammer mit 500 Watt 20 cm quer (nicht vertikal in die Tiefe, sondern horizontal) durchbohren kann? Ich habe auch vertikal an einer anderen Stelle im Flur UG eine Probebohrung gemacht, das ging etwas langsamer voran. Zum Verlgeich, für einen Kabelanschluss hat der Techniker mit dem Hilti Bohrhammer 5-10 Minuten für 20 cm Aussenbetonwand gebraucht, er hat langsam gebohrt. Anbei ein Foto des Vorbesitzers von der Leitungsreparatur. Die Struktur der Platte ist tatsächlich gut ersichtlich aber stimmt die Beschaffenheit? Wenn alles im Rahmen wäre, könnte ich wirklich nur den Estrich und vielleicht ein paar cm zusätzlich abspitzen und vielleicht mit Zementestrich begradigen, mit Foamglas oder PIR minimal (3-5 cm) darauf isolieren und Fussbodenheizung verlegen. Oder ist das Auskoffern zwingend?

 

[Olaf Bernhardt]

Was

halten Sie sich nicht an de Festigkeit auf? Die ist doch total egal der Beton hat nichts zu halten.
Schaffen Sie ein wenig Platz und egalisieren mit Zementestrich., machen Sie doch keine Wissenschaft daraus