Sanierungskosten grob abschätzen

[Flo]

Hallo,

Meine Frau und ich wollen einen Altbau sanieren und erstmal grob abschätzen, ob wir uns das überhaupt leisten können. Natürlich wollen wir das alles zusammen mit einem Architekten machen. Aber zunächst brauchen wir einen groben Überblick.
Wir haben schon mal verschiedene Kostenannahmen per Quadratmeter(1500/m²) und per Kubikmeter(250/m³) durchgerechnet. Richtwerte findet man ja einige mit etwas Suche. Aber jedes Haus ist ja anders.
Zum Haus: Baujahr geschätzt Anfang des 19. Jahrhunderts. Erdgeschoss Sandstein, Giebel Fachwerk verputzt. Kein Keller. Ca 10x10 m Grundfläche. 1. Stock ausgebaut, Dachgeschoss ausbaufähig. Haus bis vor kurzem bewohnt. Bauliche Schäden sind nicht bekannt
Wir wollen nun mal einen anderen Rechenansatz probieren und haben einfach mal die Summen die uns direkt einfallen aufgelistet. Grobe gerundete Werte.
Zwischensparrendämmung: 10.000
Dämmung zum Untergrund: 10.000
Innenwand sanieren, dämmen: 10.000
Fenster neu: 15.000
Elektrik komplett: 10.000
Gas-Heizung komplett inkl Rohre: 30.000
2 Bäder: 20.000
Küche: 15.000
Innenausbau: 20.000

Sind die Kosten realistisch?
Übersehen wir noch wesentliche typische Kosten? Welche? Wie hoch?

Wir würden uns über Input und Erfahrungswerte freuen.

Schöne Grüße

 

[Klaus & Antje]

Kalkulation

ist schwer, wenn man die Hütte nicht gesehen hat.
Also zunächst die Frage, wenn das Haus so alt ist, beteht Denkamlschutz?
Wegen der Dämmung des Daches: Wie gut ist das Dach noch, denn wenn ihr schon für Isolierung 10 t€ kalkuliert, was sehr viel ist, und ihr das Geld habt, dann würde ich das Dach neu machen, kostet nicht mehr.
Auch bei den Fenstern, 15 t€ ist seltsam, wieviele Fenster sind vorhanden?
Elektrik: was ist vorhanden, was muss / soll neu? Wenn alles neu sein muss, reicht es nicht, wegen neuem Zählerplatz und entsprechende Sicherheitseinrichtungen, da sind eher 15 t€ fällig.
Heizung: Ich würde genauer nachdenken ob und was ihr wollt bzw braucht.
Heizkörper oder Fussbodenheizung die richtige Lösung ist. Mein Heizungsbauer hat für 120m² 12 t€ abgerechnet. Zusätzlich kam aber da noch der Speicher und der Anschöuss der Sonne dazu.
Also so pauschal kann Mann oder Frau so ein Projekt nicht kalkulieren.
Schön ist, dass ihr euch ein altes Haus kaufen wollt.

Viel Erfolg

Klaus

 

[Flo]

Hallo,

Danke erstmal für die Einschätzung.
Denkmalschutz besteht nicht. Wir haben auch keine Absicht, das zu ändern. Wie das Denkmalschutzamt bei einer Sanierung bewertet weiss ich nicht.
Dach: Vor 20 Jahren wurden die Sparren verstärkt und 2 ausgetauscht. Ich war mir nicht sicher was eine Zwischensparrendämmung kostet. 10.000 waren geschätzt. Darf gerne weniger sein.
Fenster: Es sind 17 Fenster. Ich hatte Werte pro Fenster zwischen 500 und 1000 € gefunden.
Elektrik: Die Elektrik soll komplett neu gemacht werden, weil diese schon stark veraltet ist. Ok also eher 15.000.
Heizung: Bisher gibts im Haus 2 Holzöfen(1Grundofen). Zusätzlich gibt es Elektroheizkörper. Der Grundofen soll erhalten bleiben. Neben dem Haus gibt es eine Gasleitung. Wir wollen keinen extra Platz für Öltank oder Pelletbunker "verschwenden", deswegen war die Idee einen Gasbrenner zu verwenden. Fußbodenheizung wollen wir in den Bädern haben. Sonst Heizkörper. Alle Heizungsrohre und Wasserleitungen sollen neu gemacht werden.

Schöne Grüße

 

[Klaus & Antje]

Gesamtkonzept

ist hier sinnvoll.
Also ich würde, wenn ich die Möglichkeit habe ,FBH im gesamten Haus einbauen. Kosten in der Anschaffung, nicht mehr als Heizkörper, aber es ist doch sinnvoll nur mit 30-40 Grad die Heizung erwärmen, als wie bei Heizkörpern so ca 60-80 Grad.
Habt ihr Gelegenheit Solarmodule aufs Dach zu legen? Wäre geschenkte Energie.
Das Dach dämmen kann sinnvoll sein. Die Frage ist, wollt ihr den Dachboden nutzen? Wenn nicht, dann lass das mit Isolieren, du bekommst max. 4% Energieeinsparung.
Wegen den Fenstern gut nachdenken. Sind die undicht oder defekt? Wenn nicht, lass es, du sparst nur sehr wenig aber haust jede Menge Geld raus.
Bei 17 Fenstern ist das ein Brocken, anschauen lassen und Angebot holen, denn wenn alle getauscht werden müssen? ist deine Kalkulation etwas knapp.
Elektrik ist ein Thema. Wenn die sooooooo alt ist, dann neu machen, das macht SInn, wegen Verbrauch und Sicherheit. Habe nachgeschaut, Zählerschrank und Sicherungskasten kosten ca 2500€ und dann das Kupfer, neue Schalter und Steckdosen.
Die 15000€ sind so berechnet, dass du genug Reserven hast, ich käme auf 10000€ plus x

Viel Erfolg und Spass mit eurem neuen alten Haus

Klaus

 

[Flo]

Hallo.

Ja wir brauchen ein Gesamtkonzept. Da benötigen wir Hilfe vom Architekten, der uns (ausgehend von unseren Vorstellungen) sagt was geht und was nicht geht, organisiert, plant, den Überblick behält.
Solarmodule: Die eine Dachseite ist nach Süden ausgerichtet, da wäre Platz für Solarmodule. Wäre eine Überlegung wert.
Dach: Vlt dämmen wir zunächst auch nur die oberste Geschossdecke und das Dach erst dann, wenn wir es tatsächlich ausbauen und nutzen.
Fenster: Leider ist es momentan sehr dunkel im Haus. Das liegt einerseits an der Einrichtung und den dunklen Decken und Hören, andererseits aber auch an den kleinen Fenstern. Damit mehr Lichtlicht rein kommt, wollen wir ein paar Fenster größer machen. Die Kosten für die Arbeiten kommen dann noch obendrauf, ebenso wie für Wand versetzen etc.

Vielen Dank schon einmal für die Einschätzungen und die Ideen.
Wenn ihr noch weitere wichtige Posten habt, immer her damit.

Schöne Grüße

 

[Gloria]

Überraschungen

Hallo!

Als Laie aber mittlerweile erfahrener Altbausanierer finde ich eure erste Einschätzung schon mal ganz gut - besser als unsere damals!
Bei den Bädern meinst du 20k pro Bad oder für mehrere? Je nachdem was du da haben willst braucht man tatsächlich 20k pro Bad :-(

Aber eins wollte ich noch raten:
Man findet fast immer noch irgendwo einen Mangel, den man vorher nicht vermutet hat oder will doch noch Dinge erneuern, an die man vorher nicht gedacht hat - einen durchgefaulten Balken hier, dann vielleicht doch noch die neue Haustür, marodes Ton- Abwasserrohr „zum Kanal“, die neuen Fußböden die dann plötzlich doch Echtholzdielen werden sollen... der Verputzer, der das 3fache von dem nimmt, was mach dachte. Ach die Liste ist lang - also mein Tip: nen guten Puffer einkalkulieren für Unvorhergesehenes (ich hätte mich über 15-20k Puffer ins unserer eigenen Kalkulation gefreut)

 

[Klaus & Antje]

Badsanierung

ist auch so ein Thema.
Braucht man wirklich wie Gloria schrieb 20 t€ für die Renovierung?
Also bei mir hat es mit Eckbadewanne und Regendusche und Waschbecken auf einem Eichenschrank und Klo und schöne Fliesen 8te gekostet.
Wenn ich jedes Bad hier für 20t€ renovieren will / muss hätte ich schon lange Konkurs anmelden müssen.
Goldene Wasserhähne müssen nicht immer sein. ;-)

Erfahrung? habe ich nicht, erst 7 Hütten sind wieder bewohnbar, vermietet und noch drei warten.

Noch ein Tipp am Rande an den TE: wegen Heizung und Dämmung würde ich einen Energieberater nehmen. Der kennt sich meist? aus und das Beste, den kann man von der Steuer absetzen.

Klaus

 

[Lin Dalu]

Innentüren? Treppe?

Sind neue Innentüren nötig? Die kosten doch auch einiges.
Die Treppe sollte man anschauen, falls die nicht ok ist, auch noch etwas mehr einplanen. An sich hatte ich bei meinen 110qm Wohnfläche die gleichen Zahlen zum Kalkulieren benutzt. Kam aber doch noch einige Posten dazu, also einen Kleinwagen dann noch oben drauf und dann ist man auf der sicheren Seite...

 

[Klaus & Antje]

Innenausbau

ist immer ein Thema. Aber Türen aus Massivholz mit rahen kosten so roundaboud 150 bis 250 €.
Was ich nicht verstehe, wenn ich hier von den "Erfahrungen" so lese, warum konnte und kann ich hier die Hütten renovieren und das sogar? mit Denkmalschutz ohne bei jedem Haus einen Kleinwagen draufzulegen?
Die Kirche im Dorf lassen ist das Stichwort.
Klar kostet es ein altes Haus herzurichten, aber Horrorzenarien aufzubauen hilft niemand.
Bei uns sagt man: bangemachen gilt nicht.
Also TE, Kopf hoch, es ist mit den Kosten, die du kalkuliert hast leicht und locker zu machen und ein romatisches Abendessen ist da auch noch drin.

klaus

 

[Flo]

Hallo.

Bad: ich meinte 20.000 für beide Bäder zusammen. Wir werden weder eine Wöhrlwanne, noch Touch-Armaturen ordern. Normale Ausstattung würde ich sagen.

Ich bin auch der Meinung, dass man zumindest einen gewissen Puffer haben sollte.

Achja, der Architekt will je nach beauftragten Leistungsphasen auch noch sein Honorar. Fehlt in meiner Aufstellung.

Dämmung: Was, wo und wieviel gedämmt werden kann/soll/muss, da vertraue ich auf den Architekten den wir im Blick haben. Er hat schon Erfahrung mit Altbauten gesammelt und soweit ich weiß, ist einer seiner Mitarbeiter Energieberater.

Türen/Treppe: Da in allen Räumen neue Bodenaufbauten(Laminat/Parkett/FBH/etc.) reinkommen, ändert sich wohl an vielen Stellen die Höhe. Da müssen wir dann schauen, ob Türen wiederverwendet werden können(abschneiden). 3 mal abgeschnitten und immer noch zu kurz . Die Treppe ist noch so ein Thema. Vlt wollen wir wegen einer neuen Raumaufteilung die Treppe woanders haben. Das klärt sich aber noch.

Schöne Grüße

 

[Flakes]

Zahlen und Fakten

Moin ,mir ist beim groben überfliegen aufgefallen das 10000€
für die Sanierung und Dämmung der Innenwände doch sehr tief gegriffen ist,ausgehend von Heute üblichen Dämmstoffen und anschliessendem Verputz,wohlmöglich hier und da mit Wandflächenheizung..

da ist das Budget sehr schmal gerechnet aber vielleicht täusche ich mich da ja auch..


in welcher Region steht das Projekt?

greets Flakes..

 

[Gloria]

Pferde scheu machen

Klar kann man auch für unter 20k ein Bad sanieren - ich sagte extra: je nachdem was man will.
Ich dachte bei uns auch, dass wir ja nur „Standard“ wollen.
Aber dass ein Fliesenleger (ohne die Fliesen selbst!) schon 6k nimmt für ein einziges Bad, dass man für ein Bad mit Dusche und Wanne auf ner Holzbalkendecke verdammt viel Aufwand betreiben muss (kann?), damit es langfristig funktioniert, dass man eben nicht einfach mal eben Vorwandelemente an die Außenwände klatschen kann, um die ganze Installation zu verbergen - all sowas hat einfach zumindest bei uns viel mehr gekostet, als ich es mir hätte träumen lassen.
Ich hätte auch nicht geahnt, dass man für eine einzige Innentür auf Maß (weil Standard im Altbau eben nicht gepasst hätte) mit Einbau soviel ausgeben kann...

Innenwände sanieren für 10k geht auch auf jeden Fall - wenn man sich selbst Putz kauft und schuftet geht es sogar sehr günstig! Aber wenn man nen Verputzer will und dann noch Dämmung dann können 10k auch sehr schnell sehr, sehr knapp werden.

Ich find die Kalkulation wie beschrieben super - wird auch bestimmt reichen! Geht mir gar nicht um Pferde scheu machen - aber wenn man noch den schon benannten Kleinwagen „auf der hohen Kante“ hat, ist das grad bei nem Altbau mit vielen Überraschungen, die man so finden kann, besser als nachfinanzieren ;-)

 

[Flo]

Hallo,

Das Haus steht in Mittelfranken.

Danke für eure Meinungen und Erfahrungen. Wir haben für uns jetzt raus gelesen, dass wir garnicht so falsch liegen mit unserer Kalkulation. Wir haben einen Termin mit dem Architekten vereinbart, mal sehen was dieser sagt/schätzt.

Bei konkreten Fragen wende ich mich gerne wieder an euch.

Bis bald und Schöne Grüße

 

[Lin Dalu]

Stimmt,

Sie liegen nicht so falsch! Nur mein Tipp: großzügig kalkulieren, damit am Ende das Geld nicht aus ist und es nicht mehr für die Traumküche reicht!

Mit dem Architekten haben Sie dann aber die genaue Kalkulation, weil ein guter Architekt auch wirklich alles genaustens berechnen kann.

 

[Klaus & Antje]

Pferde scheu machen

ist doof.
Und wer 6 t€ für den Fiesenleger ohne Material aus, gibt sollte nachdenken, ob Pferde nicht die bessere Entscheidung sind.
Wir haben in einem Haus ca 80 m² für 3 t€ Fliesen und Estrich legen zuzüglich Material bezahlt. Der Boden war vom Hochwasser ziemlich kaputt.
Einen Archtiketen zu Rate ziehen ist gut und richtig und wenn da was herauskommt, das dir nicht passt und dann ggF eine zweite Meinung einholen.

Klaus

 

[Hanno1]

Leute,

eure Preisvergleiche sind völlig sinnfrei.

Nur anhand von Leistungsverzeichnissen ( zum gleichen Objekt ) ist ein Preisvergleich real zu bewerten.

Dabei können auch z. B. ""Regionale Stundenlöhne"" sehr unterschiedlich sein.
Bei uns auf dem Land, arbeiten die Fliesenleger teilweise für 45.-€ / Std., wobei in manchen Ballungsgebieten bis zu 90.-€ / Std. , ( zuzügl. MwSt.) in Rechnung gestellt werden.

Viele Grüße
Hanno