Mit pünktlicher Betriebskostenabrechnung Ärger vermeiden

[Fachwerk.de]

Vermieter sparen sich viel Ärger, wenn sie ihren Mietern die jährliche
Betriebskostenabrechung pünktlich zukommen lassen - das heißt spätestens zwölf
Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Konkret heißt das, dass eine
Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember
2004 dem Mieter bis spätestens 31. Dezember 2005 mitgeteilt werden muss.



"Ist die Abrechungsfrist verstrichen, können Vermieter keine
Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen. Dagegen haben Mieter auch über die zwölf
Monate hinaus Anspruch auf eine Rückzahlung, wenn sie zuviel bezahlt haben.
Vermieter, die verspätet abrechnen, haben also nur Nachteile", verdeutlicht
Jürgen Michael Schick, Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD.



Nach Ablauf der Einjahresfrist darf der Vermieter nur dann
abrechnen, wenn er die Verspätung nicht selbst zu verantworten hat. "Das wäre
vermutlich der Fall, wenn seine EDV-Anlage für längere Zeit ausfällt, den
Vermieter aber keine daran Schuld trifft - allerdings ist in Literatur und
Rechtsprechung bisher umstritten, wann von einem Verschulden auszugehen ist", so
Schick.



Keine Verpflichtung zur Zwischenabrechnung



Der Vermieter ist nicht zu Zwischenabrechungen verpflichtet.
Gibt ein Mieter während der Abrechungsperiode seine Wohnung auf, muss er sich
damit abfinden, dass er die Abrechnung womöglich Monate nach seinem Auszug
erhält. Allerdings hat er bezüglich Betriebskosten, die verbrauchsabhängig
abgerechnet werden, Anspruch auf eine Zwischenablesung. Diese ist jedoch
kostenpflichtig. Die Ablesekosten sind vom Mieter zu tragen. "In der Regel ist
die Zwischenablesung teurer als die Abweichung der durch Zeitgewichtung
rechnerisch ermittelten Kosten. Es kann Mietern daher nicht empfohlen werden auf
einer Zwischenablesung zu bestehen." rät Schick.



Hat der Mieter die Abrechnung erhalten, muss er Einwände gegen
diese ebenfalls innerhalb eines Jahres geltend machen. Geht also dem Mieter die
Abrechnung für 2004 am 13. Juli 2005 zu, muss er seine Einwände spätestens am
12. Juli 2006 dem Vermieter mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist sind ihm
Einwände nur möglich, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten
hat - also zum Beispiel überraschend für längere Zeit krank wurde und keine
Möglichkeit hatte, seine Einwände beim Vermieter zu melden.



Was der Vermieter abrechnen darf



Welche Kosten der Vermieter trägt und was er auf die Mieter
umlegen darf, steht in der

Betriebskostenverordnung vom 1.1.2004. Die Grundregel lautet: Der Vermieter
kann regelmäßige Kosten für Betrieb, Pflege und Wartung des Hauses und seiner
Anlagen abrechnen, zum Beispiel Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllabfuhr und
Kosten für die Haftpflichtversicherung. Alle Kosten für Verwaltung und
Reparaturen dagegen hat er selbst zu tragen.



"Verfügt das Haus beispielsweise über einen Fahrstuhl, müssen
die Mieter regelmäßige Wartungsarbeiten und die Gebühren für das Notrufsystem
zahlen. Wenn sich bei der Wartung herausstellt, dass Teile ausgetauscht werden
müssen, ist der Vermieter dran", erläutert der Berliner Rechtsanwalt und
Hausverwalter Ulrich Löhlein.



Umfassende Wartungsverträge, in denen auch Kosten für
Reparaturen enthalten sind, darf der Vermieter also nicht vollständig
weiterberechnen. Er muss vielmehr genau klären, was er für Wartung und Betrieb
und was er für Reparaturen gezahlt hat. Nur die Kosten für Wartung und Betrieb
dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.



Unangemessen aufwändige Maßnahmen können nicht auf den Mieter
umgelegt werden. "Das heißt, dass der Vermieter keinen Gärtner beschäftigen
darf, der einen Stundenlohn verlangt, der doppelt so hoch ist wie marktüblich",
so Löhlein. "Das heißt aber nicht gleichzeitig, dass er immer die billigste
Lösung wählen muss - er muss also zum Beispiel nicht den günstigsten
Stromanbieter mit der Versorgung beauftragen."



Die Betriebskostenverordnung vom 1.1.2004 löst die bisher
geltende Berechnungsverordnung (§27 II) ab. "Im Wesentlichen ist die neue
Verordnung deckungsgleich mit der alten. Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar
2004 abgeschlossen wurden, gilt aber weiterhin das, was bezüglich der
Betriebskosten im Vertrag geregelt wurde."



Insgesamt hat der Mieter das Recht, sämtliche der Abrechung
zugrunde liegenden Belege bei seinem Vermieter einzusehen. Eine Übersendung von
Kopien kann er nur in Ausnahmefällen verlangen, zum Beispiel, wenn der Sitz des
Vermieters in einer anderen Stadt liegt als die Wohnung des Mieters. Der Mieter
trägt dann die Kosten, die für die Kopien entstehen. Die Kopierkosten sind im
voraus durch den Mieter zu zahlen.



Höhe der Vorauszahlungen frei wählbar



Der Vermieter kann nach aktueller Rechtsprechung des BGH (AZ.
VIII ZR 195/03) eine Vorauszahlung in beliebiger Höhe verlangen, wenn er
zugesichert hat, dass diese angemessen sind. Er darf die Vorauszahlungen nicht
bewusst zu niedrig bemessen, um den Mieter zur Vertragsunterschrift zu bewegen.
Dies kann der Mieter jedoch nur schwer belegen. Im konkreten Fall hielt der BGH
sogar eine Nachzahlung von über 100 Prozent der ursprünglich geforderten Summe
für rechtens.



Reicht die Vorauszahlung nicht aus, und will der Vermieter
deswegen für das folgende Jahr eine höhere Vorauszahlung, muss er die Erhöhung
detailliert begründen (§ 560 Abs. 1 BGB) "Die Begründung muss sich auf die
gesamten Betriebskosten beziehen - es reicht nicht, wenn der Vermieter mitteilt,
dass die Wasserkosten gestiegen sind. Schließlich könnten gleichzeitig die
Kosten für die Müllabfuhr gesunken sein", erklärt Löhlein.



Gerade in den vergangenen Jahren fiel die
Betriebskostenabrechnung am Ende deutlich höher aus als zunächst angenommen:
Nach einer Analyse des ifs Städtebauinstitutes mussten die Verbraucher im Jahr
2004 insgesamt 2,2 Prozent mehr für Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr
ausgeben als im Vorjahr. Damit lagen die Wohnnebenkosten deutlich über der
Inflationsrate von 1,5 Prozent.



<div align='right'>Siehe auch:

IVD Immobilienverband Deutschland</div>